In Europa e negli Stati Uniti, l’esplosione del fenomeno degli affitti di appartamenti privati per offerta turistica (“short-terms rentals”) ha certamente aperto nuove opportunità per lo sviluppo del turismo, ma con ”effetti collaterali” che hanno comportato problemi economico-sociali ai cittadini. Conseguentemente, all’estero si è intervenuti per regolamentare l’home sharing economy.
Sono informazioni utili da conoscere – sottolinea l’Associazione albergatori – proprio qui a Milano, dove sono decine di migliaia gli appartamenti potenzialmente utilizzabili e dove si guarda giustamente con grande attenzione a tutto ciò che può contribuire a muovere l’indotto e a far crescere l’attrattività turistica.
L’effetto sociale collaterale fortemente negativo della deregulation degli affitti brevi turistici è la drastica riduzione, per i cittadini, degli affitti tradizionali. Con l’aumento dei prezzi d’affitto.
Tendenza che si è, ad esempio, registrata negli Usa: a San Francisco, Boston, Miami, New York, città dove, nonostante il soddisfacente reddito medio procapite, si fa fatica a trovare un’abitazione in affitto.
A Santa Monica, meta turistica in California, è stata emanata un’ordinanza per contrastare gli “unhosted rentals “(cioè gli affitti dove l’ospite utilizza da solo l’immobile), ordinanza che regola anche gli affitti di appartamenti (“hosted rentals”) dove è presente il proprietario o chi dispone dell’appartamento.
A San Francisco, dove è nata AirBnb, gli “unhosted rentals” – come a Londra - sono permessi solo 90 giorni l’anno (un referendum, ma il voto non ha dato ragione a chi l’ha promosso, ha cercato di ridurre ulteriormente questo limite).
"In Europa i problemi sono simili – spiega Fabio Primerano, della Giunta di Apam, che ha elaborato un documento su questo fenomeno – dobbiamo tutti lavorare per rendere la sharing economy affidabile e soprattutto sostenibile per tutti: aziende, dipendenti, proprietari, cittadini, amministratori”.
A Berlino, per porre un freno all’emorragia di appartamenti disponibili per i cittadini e al forte aumento dei prezzi degli affitti delle case, è stata introdotta un’apposita legge (con sanzioni pecuniarie significative): chiunque vuole affittare la propria abitazione per periodi brevi (al di sotto dei 30 giorni) deve avere una preventiva licenza che viene rilasciata dopo le verifiche da parte dell’amministrazione locale. Berlino ha anche introdotto un tetto massimo del costo degli affitti degli appartamenti: ogni nuovo contratto d’affitto non può subire un aumento superiore del 10% rispetto al prezzo medio degli affitti della stessa zona dove si trova l’immobile.
A Parigi c’è il divieto degli affitti turistici negli appartamenti privati senza una preventiva autorizzazione (anche nella capitale francese esiste un controllo all’incremento degli affitti). Con l’elemento aggiuntivo della compensazione: per ogni appartamento immesso sul mercato dell’affitto breve turistico dev’esserci, nello stesso quartiere, un’abitazione delle medesime dimensioni destinata esclusivamente agli affitti di lungo periodo.
Ad Amsterdam per gli “short stay” (soggiorni brevi: da un minimo di 7 giorni – tra le soluzioni più corrette, rileva Apam, per segmentare questo mercato - fino a un massimo di 6 mesi) occorre una licenza rilasciata dall’amministrazione locale. Licenze che sono contingentate (fino a un tetto massimo del 10% del numero degli appartamenti privati sopra una determinata rendita mensile).
Barcellona ha un codice di registrazione preventivo di questo tipo di attività e applica pesanti sanzioni a chi non rispetta le regole previste dalle norme turistiche della Catalogna.
La Regione Lombardia, è stata la prima in Italia a intervenire con la recente legge regionale e proprio pochi giorni fa ha pubblicato la modulistica sugli schemi di comunicazione per chi offre alloggio in case e appartamenti per vacanze e affitti turistici brevi. Modulistica immediatamente in vigore (restano gli standard obbligatori e le dotazioni minime previste dalla precedente normativa fino all’entrata in vigore del nuovo Regolamento) e che riguarda chiunque affitti un alloggio a scopo turistico, comprese le locazioni brevi. Nella modulistica vanno indicati: i dati dell’impresa/persona fisica dichiarante; i dati identificativi dell’immobile (estremi catastali, numero camere, posti letto) e si deve dichiarare il rispetto degli obblighi previsti dalla legge (denuncia degli ospiti all’autorità di Pubblica sicurezza, norme di sicurezza e igiene, apposita polizza assicurativa rc, comunicazione dei flussi turistici). Inoltre, è previsto l’obbligo di allegare alla comunicazione anche una planimetria del locale.
Apam, l’Associazione milanese albergatori, propone di prendere esempio da Paesi non certo oscurantisti dal punto di vista della libertà economica e dell’intraprendere.
“La concorrenza sia leale tra chi, come gli albergatori, ha molti obblighi normativi da seguire e chi, invece, non li ha. Il turismo è tra i settori a più alta intensità di mano d’opera ed è importante garantire i livelli occupazionali e le esperienze professionali maturate” afferma Maurizio Naro, presidente dell’Associazione.
“Oggi in Italia – dà un’idea Primerano – il più grande operatore online degli ‘short term rentals’, che offre più di 100mila posti letto, ha un numero di dipendenti pari a quello di un solo hotel di medie dimensioni (con meno di 250 camere)”.
I due elementi comuni delle diverse esperienze internazionali sono chiari:
1) associare, con la registrazione preventiva, l’abitazione con chi la mette in promozione. È importante sancire l'obbligo di pubblicità su ogni canale dove l'alloggio è commercializzato per dare certezza al turista della conformità e legittimità dell'host;
2) limitazioni di tempo e di zona.
Il primo elemento consente una tracciabilità dell’offerta: utile per sicurezza, statistiche, registrazione dei turisti, emersione del sommerso. Il secondo elemento va a tutela dei cittadini, ma anche degli stessi turisti.
La registrazione preventiva, sottolinea Apam, è indispensabile: le nostre amministrazioni locali non sono in grado – e, pensiamo a Milano, sarebbe un rilevante onere che ricadrebbe sui cittadini – di effettuare efficaci controlli successivi come accade a Berlino dove esiste una specifica task force. Una piccola fee di ingresso potrebbe finanziare questa task force.
Gli “short-terms rentals” non sono più semplici contratti di affitto tra privati: sono – rileva Apam – veri e propri contratti di servizio e come tali, vanno tutelati, ma anche regolamentati.
“E’ necessaria – afferma Primerano – l’introduzione di regole dirette, specifiche e orientate ad affrontare di petto il problema. Il legislatore non deve aver timore di introdurre anche regole che potrebbero sembrare impopolari. Senza regole precise, o con regole blande, si avrebbe infatti un terreno fertilissimo per far prosperare, in modo paradossale, lo ‘sfruttamento’ degli appartamenti privati per l’offerta di servizi ricettivi”.
“Serve, da parte di tutti gli operatori economici coinvolti – conclude il presidente di Apam Maurizio Naro – una forte collaborazione con il legislatore perché l’obiettivo è quello di garantire ad ogni turista gli stessi standard di sicurezza, qualità e servizi e, dall’altro, garantire agli stessi cittadini che sono i ‘primi turisti di ogni città’ benessere, sicurezza e tutela’”.
Sono diverse le condizioni e regole ricorrenti tra le diverse normative analizzate:
- Obbligo di REGISTRAZIONE DELL’APPARTAMENTO e DELL’HOST presso le autorità comunali (già largamente diffusa, in forte crescita)
- Obbligo di specifica LICENZA e/o AUTORIZZAZIONE (diffusione crescente)
- PAGAMENTO di una fee per effettuare la REGISTRAZIONE (forma di finanziamento x i controlli)
- Forme differenti di limitazione e condizioni restrittive per gli affitti brevi (sempre presenti)
- Limite temporale massimo su base annua (abbastanza diffusa)
- Limite temporale minimo (es. 7gg Amsterdam, 30gg New York – diffusione in crescita)
- Penali elevate (si arriva al caso di Berlino dove una sanzione può arrivare a €100.000)
- Aggiunta della HOTEL TAX oltre alla TOURISTIC TAX (New York): cioè gli appartamenti privati devono pagare la STESSA TASSA CHE PAGANO GLI HOTEL!
- Limitazione a sole “certe zone della città” del permesso di affittare a terzi gli appartamenti senza l’obbligo della co-presenza del proprietario/host (San Diego, New York, Berlino)
- Contingentamento delle licenze concesse (es. Amsterdam, Barcellona, in crescita)
- Obbligo di pubblicazione della licenza/n. autorizzazione sui portali di commercializzazione (ss. Barcellona, in forte crescita)
- Obbligo da parte dei portali di fornire dati statistici su base periodica (es. Parigi, Barcellona, New York, in crescita)
