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Martedì, 21 Novembre 2017 10:00

Locazioni turistiche in Lombardia: una proposta operativa per il superamento della questione

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Locazioni turistiche in Lombardia: una proposta operativa per il superamento della questione

I dati sul turismo in appartamento comunicati in occasione della terza edizione del Forum sulla Ricettività in Appartamento dello scorso 15 novembre, anche in parte dagli Enti presenti ai tavoli di lavoro, confermano una crescita della domanda e dell'offerta a Milano seppure con delle importanti considerazioni in merito. L'offerta, infatti, include strutture ricettive ma anche le locazioni turistiche senza dimenticare che la Regione Lombardia ha introdotto con la legge regionale 27/2015, le Cav non imprenditoriali. Riportiamo a questo proposito, le riflessioni del Notaio Fabio Diaferia, Presidente dell'Associazione Pro.Loca.Tur. con una richiesta specifica alla Regione in materia di locazioni turistiche e una proposta operativa per il superamento delle problematiche principali rilevate.

La Polizia Locale di Milano (Unità Annonaria) ha comunicato che a fino al mese di giugno 2017 sono pervenute solo 854 comunicazioni di cav non imprenditoriale riferite al Comune di Milano. Come è noto, invece, gli annunci presenti sui portali per il solo Comune di Milano oscillano tra 18.000 e i 20.000. Sebbene alcuni di essi si riferiscano a B&B e a cav imprenditoriali, il dato deve far riflettere.

Sicuramente uno dei motivi per cui il numero delle comunicazioni è così basso rispetto a quello degli annunci, dipende dal fatto che i proprietari che danno in locazione i propri alloggi non accettano di doversi dichiarare come gestori di strutture ricettive e in particolare gestori di “case e appartamenti per vacanze”.

Il motivo di questo rifiuto è presto detto: nonostante Regione Lombardia insista nel dire che, nel silenzio della l.r. 27/2015, le locazioni turistiche devono ritenersi comprese nelle cav non imprenditoriali e quindi soggette a tutti gli obblighi previste per queste ultime, locazioni turistiche e cav non imprenditoriali sono, anche in Lombardia, due fattispecie completamente diverse.

Le locazioni turistiche sono disciplinate dall’articolo 53 dell’Allegato 1 al D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo) in base al quale: gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, ovunque ubicati, sono soggetti alla disciplina del codice civile. Da pochi mesi le locazioni turistiche, laddove siano di durata non superiore a 30 giorni e laddove le parti siano entrambe persone fisiche, sono altresì soggette alla disciplina dettata dall’articolo 4 del d.l. 50/2017. Può essere utile ricordare che la Circolare della Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha espressamente previsto che le locazioni brevi di cui all’articolo 4 del d.l. 50/2017 sono da ritenersi tese a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, ANCHE PER FINALITA’ TURISTICHE. Le “case e appartamenti” per vacanze, invece, sono vere e proprie strutture ricettive, disciplinate dalle leggi regionali e, in Lombardia, sono disciplinate dall’articolo 26, comma 2 della l.r. 27/2015. Mediante la cav si svolge una vera e propria attività turistico ricettiva.

Non è ovviamente sufficiente un Regolamento per superare questa netta distinzione e quindi per sottrarre la disciplina della locazione turistica a quella del codice civile (così come previsto dal già citato articolo 53 del D.Lgs. 79/2011) per sottoporla alla disciplina regionale. Il Governo, impugnando la legge Regione Toscana 86/2016 ha ricordato che non è consentito alle Regioni dettare una discliplina della locazione turistica e dare una definizione di impresa che siano valide per il solo territorio di quella Regione dal momento che entrambe le materie attengono all’ordinamento civile e quindi sono di competenza esclusiva del legislatore statale. Invece, sui social network, si sente spesso dire: “In Lombardia la locazione turistica non è consentita, l’unico modo per dare in godimento un alloggio ad un turista è aprire una cav…

Alcuni proprietari hanno accettato di dichiararsi come gestore di struttura ricettiva al solo scopo di ottenere le credenziali per l’accesso al portale AlloggiatiWeb, preoccupati dal fatto che la mancata comunicazione alla Questura delle generalità degli alloggiati è punita, oltre che con una sanzione amministrativa, anche con l’arresto fino a 3 mesi. Questi proprietari, che poi hanno stipulato normali contratti di locazione, hanno probabilmente sottovalutato che la loro dichiarazione potrebbe essere considerata falsa e quindi punibile con la pena della reclusione fino a 2 anni prevista per chi rende false dichiarazioni in atto pubblico.

Molti proprietari sono consapevoli che dichiarandosi gestori di struttura ricettiva attraverso il SUAP (che, non a caso, è l’acronimo di Sportello Unico delle Attività produttive e opera attraverso un portale che si chiama “Impresa in un giorno” ed è gestito dal Ministero dello Sviluppo Economico e non dal Comune) rischiano di vedersi eccepire che il reddito prodotto non è più un reddito da fabbricati, come tale assoggettabile a cedolare secca, ma un reddito diverso (ex art. 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi), come tale non assoggettabile a cedolare secca ma a tassazione ordinaria, che ricordiamo, con l’aggiunta delle addizionali comunali e regionali, può raggiungere anche l’aliquota del 50%.

Il risultato di tutto ciò sono 854 comunicazioni di cav non imprenditoriale e, conseguentemente, anche un numero irrisorio di accrediti per il portale AlloggiatiWeb, con evidenti problemi legati alla pubblica sicurezza.

Tutto ciò potrebbe avere una rapida soluzione se solo Regione Lombardia decidesse, come tutte le altre Regioni italiane, di riconoscere che alle locazioni turistiche non si applicano le norme della legge regionale che disciplinano le strutture ricettive e, in particolare, le case e appartamenti per vacanze e decidesse di adottare, come tutte le altre Regioni italiane, un modulo per la preventiva comunicazione distinto da quello delle cav e che potrebbe essere quello qui di seguito riportato.

modulodiaferiaSolo per fare un esempio, una delle leggi regionali più recenti (la legge Regione Friuli Venezia Giulia del 12 maggio 2017 n. 14, che ha modificato la l.r. 21/2016) ha previsto che: “Agli alloggi dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari si applicano le disposizioni di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dell' articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79” precisando che: “Non rientra nella prestazione dei servizi accessori e complementari la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas, riscaldamento e climatizzazione, manutenzione dell'alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati, pulizia dell'alloggio a ogni cambio dell'ospite e, se richiesta, la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente a ogni cambio dell'ospite”.

L’utilizzo di un modulo come questo, da inviare non al SUAP ma all’Assessorato al Turismo dei singoli Comuni o, meglio, ancora all’Assessorato al Turismo di Regione Lombardia, potrebbe far superare le resistenze di moltissimi proprietari e consentirebbe agli stessi di poter richiedere alla Questura competente il rilascio delle credenziali per l’accesso al portale AlloggiatiWeb, stante il fatto che la nota circolare del Ministero dell’Interno del 26.6.2015 stabilisce, che dal punto di vista delle finalità di pubblica sicurezza, è necessario che anche chi affitta la propria casa per brevi periodi effettui la comunicazione delle generalità degli alloggiati tramite entro 24 ore dall’arrivo dell’inquilino mediante il suddetto portale e non entro 48 ore mediante il modulo di cessione fabbricato previsto del d.l. 59/1978 e dal D.Lgs. 286/1998.

Sarebbe poi auspicabile che tutti i soggetti interessati (dai portali, alle pubbliche amministrazioni) fossero tenuti a verificare che il soggetto che pubblica un annuncio, che effettua la comunicazione o richiede le credenziali per l’accesso al portale AlloggiatiWeb sia legittimato a disporre del bene e quindi abbia un titolo di proprietà o un titolo che gli attribuisca il diritto di usufrutto o di godimento (quale sublocatore o comodatario). Così si ridurrebbero drasticamente anche i tentativi di truffa oramai sempre più ricorrenti da parte di soggetti che possono pubblicare falsi annunci semplicemente “clonando” quelli esistenti.

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