Sono 980 in cinque città (Milano, Roma, Firenze, Bologna e Venezia) le proprietà gestite da Halldis che l'Osservatorio prende in considerazione in questa ricerca che si focalizza su 3 indicatori: prezzo medio giornaliero (ADP, Average Daily Price), booking window (arco di tempo tra prenotazione e arrivo), permanenza media del soggiorno.
L’indagine è stata effettuata raffrontando i dati di Halldis del secondo semestre 2017 con quelli dei due semestri precedenti per avere un confronto sia year-over-year sia year-to-date, distinguendo i soggiorni short-term brevi (durata inferiore ai 30 giorni) da quelli short-term lunghi (durata uguale o superiore ai 30 giorni).
Per quanto riguarda i soggiorni al di sotto dei 30 giorni, spicca un incremento generale progressivo in quasi tutte le località: Milano +1,5%, Roma +2%, Firenze +11%, Bologna +12%.
Fa eccezione Venezia, che al contrario ha subito una diminuzione dell’8% circa nel passaggio tra il I e il II semestre 2017. Tuttavia, nonostante il calo nel prezzo, imputabile anche alla stagionalità, resta comunque la località più cara tra quelle analizzate. In generale, sono i quartieri più centrali a riportare i prezzi medi giornalieri più alti, con alcune eccezioni come Lodi-San Donato a Milano (che con un ADP di € 263,77 risulta essere la zona più cara nell’ambito dei soggiorni inferiori a 30 giorni) e la zona circostante al centro di Firenze (che riporta un prezzo medio giornaliero di € 216,69 e si porta al primo posto tra tutti i quartieri). Queste eccezioni vanno spiegate tramite la presenza di appartamenti di ampie dimensioni, che contribuiscono a rendere il prezzo medio giornaliero più alto rispetto ad altre zone più centrali.
In merito ai soggiorni short-term lunghi, è stato invece riscontrato un calo generale nel prezzo medio giornaliero.
Fa eccezione Roma che ha chiuso il 2017 con un +15% rispetto alla prima metà dell’anno (passando da € 69,66 a 80,34), diventando così la destinazione più cara per questo tipo di soggiorni. Se guardiamo al dettaglio dei singoli quartieri, anche i soggiorni short-term lunghi mostrano un trend generale in cui primeggia il centro città ma senza alcuna eccezione.
La booking window si presenta ampia nella maggior parte delle località.
Spicca Firenze, dove si conferma la tendenza a prenotare con largo anticipo già riscontrata nel semestre precedente (rispettivamente 84,46 e 120,83 giorni per short-term brevi e lunghi), mentre fa eccezione Milano, che con 33,58 e 23,71 giorni di booking window risulta ultima tra tutte le destinazioni.
La permanenza media negli short-term brevi durante il secondo semestre 2017 vede il primato di Roma e Milano (rispettivamente prima e seconda con 8,1 e 7,9 giorni), che si invertono invece negli short-term lunghi (Milano prima con 131,3 e Roma seconda con 86,9). Venezia si conferma ultima nei brevi, mantenendo nel secondo semestre 2017 un valore pari a circa 2 giorni di permanenza media, così come in quello precedente mentre non riporta valori in merito ai soggiorni short-term lunghi, per i quali Bologna si classifica all’ultimo posto per lunghezza media di booking (62,1 giorni di permanenza media).
Dalla lettura di questi dati in sintesi, possiamo trarre che c'è una forte pressione della domanda verso gli affitti brevi puri, ovvero quelli compresi tra i 3 e i 30 giorni, nel caso di Halldis ma è evidente, seppur non dall'Osservatorio riportata, anche verso quelli sotto i 3 giorni.
Tale pressione, porta all'innalzamento dell'ADR giornaliero e alla riduzione della permanenza media nel segmento analizzato ovvero gli appartamenti gestiti da Halldis, mentre potrebbe accadere che, soprattutto nel segmento degli affitti brevi al di sotto dei 3 giorni e soprattutto se non gestiti professionalmente, l'aumento dell'offerta contragga i prezzi medi giornalieri.
Ai fini dell'analisi della redditività si tratta però sempre di monitorare il RevPAR che unisce prezzo medio e occupazione ed è quello che si propone di fare l'Osservatorio.
A proposito di redditività, in questa seconda edizione dell’Osservatorio Halldis riporta un focus sulla redditività sugli immobili gestiti a Milano (380 proprietà), distinto per zone e basato sull’analisi dell'Occupancy (percentuale di saturazione degli immobili), ADP (Average Daily Price: prezzo medio giornaliero) e RevPAR (Revenue per Available Room: fatturato generato per camera disponibile).
Anche in questo caso, si tratta di un campione Halldis che però, essendo posizionata trasversalmente nella città sia sul breve puro, sia sul soggiorno pluri-mensile, consente un tasso di occupazione praticamente in linea con il dato medio del settore.
Inoltre, secondo alcuni dati sul mercato milanese dell’Associazione Property Managers Italia, a Milano l’occupancy degli immobili destinati agli affitti brevi si attesta all’82,33%, valore che si avvicina molto al tasso di saturazione degli immobili Halldis, pari all’80,38%. Il dato raccolto dall’Associazione fa riferimento a società di gestione specializzate negli affitti short-term brevi (pochi giorni) o, in alternativa, a società che gestiscono solo appartamenti per soggiorni lunghi (2/3 mesi).
L’occupazione del secondo semestre a Milano è compresa in una forbice che va dal minimo toccato in agosto (57,91%) al massimo di ottobre (91,57%).
Il district con il tasso di saturazione più alto è quello di Bocconi, che riporta un valore del 100%, con ADP e RevPAR equivalenti (€ 86,58). La saturazione totale degli immobili in questa zona è da imputare alla presenza dell’omonima università, alla relativa vicinanza al centro città e alla presenza di molte aziende clienti corporate nei sestanti a sud di Milano. Seguono Gambara-Bande Nere (con un ADP di € 70,92 e RevPAR pari a € 65,40) e il Quadrilatero della Moda (ADP: € 194,25 - RevPAR: € 179,13), che riportano un tasso di occupancy che si attesta intorno al 92%. Anche in questo caso un valore così alto è dovuto alla notevole quantità di aziende presenti nei dintorni, i cui dipendenti spesso optano per una soluzione abitativa a lungo termine in queste zone. Tutti e tre i casi precedentemente menzionati riportano principalmente delle soluzioni short-term lunghe, le quali permettono di saturare completamente gli immobili, togliendo spazio allo short-term breve.
La zona di Palestro-San Babila, che riporta un prezzo medio giornaliero di € 127,51 e un RevPAR pari a € 85,16, con un valore di saturazione del 66,79% risulta essere la zona con il valore più basso, dato da attribuire alla prevalenza di soggiorni short-term brevi, che rendono più difficile la possibilità di saturare totalmente le proprietà. Ovviamente, le aziende che optano per soggiorni brevissimi hanno in genere tassi di saturazione al di sotto della media e l’occupancy aumenta all’aumentare della durata media dei soggiorni.
"Mediamente in Italia il ricavo lordo potenziale per ogni proprietà messa a disposizione con la modalità dell’affitto breve attraverso gestori professionali come Halldis può ammontare a 16 mila euro lordi annui.
Al netto delle imposte e dei costi di gestione, l’introito medio è di circa 8 mila euro, che arrivano a coprire ampiamente i costi sostenuti per il mantenimento dell’abitazione. Nelle grandi città questi valori possono addirittura raddoppiare o triplicare.
Secondo le nostre stime, per esempio, i valori medi raggiungono a Milano 25.000 euro, a Firenze 18.000, a Venezia fino a 30.000.
A ciò corrisponde un ritorno economico medio per la proprietà di 14.000 euro a Milano, 12.000 a Firenze e 18.000 euro a Venezia.”
Vincenzo Cella, managing director di Halldis
