Il mercato degli affitti brevi in Italia, il segmento cioè di chi soggiorna in appartamento per brevi e medi periodi per turismo o lavoro, dunque si consolida e si appresta a raggiungere la maturità come evidenziato, per esempio, dal caso di Milano e Roma, dove il rendimento lordo per appartamento è in crescita ma entrambe le città sono caratterizzate da un leggero calo dell’occupazione (-0,81% a Milano e -2,63% a Roma), controbilanciato da un sostanziale incremento del livello dei prezzi e della redditività (il RevPAR di Milano è salito del 14,39% e a Roma dell’8,33%).
Calo dell'occupazione e aumento dei prezzi sono interpretabili come due manifestazioni di una progressiva strutturazione interna del mercato: è infatti tipico dei mercati che tendono alla maturità, spingersi alla differenziazione e avere, di conseguenza, al proprio interno fasce progressive di prodotto/qualità.
In questa situazione, il prodotto "appartamento in short stay" può rappresentare un asset class per gli investitori istituzionali oltre che un prodotto nuovo per il residenziale che vede il ritorno di capitali nel real estate ma che ha poco prodotto da offrire. Lo short stay può diventare un prodotto nel quale investire piuttosto che concentrarsi sulla ristrutturazione, molto più onerosa anche nella fase di gestione.
È quanto emerge ma non solo, dal Quarto Osservatorio sugli Affitti a breve termine di Halldis, che rileva anche come il rendimento lordo per abitazione, nel secondo semestre 2018 rispetto allo stesso periodo del 2017, è ancora in crescita nelle grandi e medie città come Milano +14%, Roma e Bologna +8%, mentre cala a Firenze del 38%, dato quest’ultimo che si spiega alla luce dell’aumento degli attori sul mercato, spesso micro gestori non professionisti.
Vediamo ora nel dettaglio alcuni dati emersi dall’indagine effettuata sul secondo semestre 2018 mettendo a confronto i dati con quelli del secondo semestre 2017 e del primo semestre 2018, sulle quattro maggiori località appartenenti al portafoglio della società italiana Halldis: Milano (380 appartamenti), Roma (190), Firenze (250) e Bologna (140).
Il campione è costituito da immobili gestiti da Halldis, per conto di proprietari e fondi, con circa 2.000 proprietà in Italia ed Europa, che rispondono a standard qualitativi in grado di soddisfare la clientela che viaggia per motivi di lavoro, di studio, di vacanza o altro ancora per periodi brevi o medio lunghi.
Saturazione e redditività (RevPAR - Revenue per Available Rental: prezzo medio giornaliero per tasso di occupazione).
Come nello stesso semestre 2017, anche nel secondo semestre 2018 Milano si conferma la città con il tasso di saturazione più alto, 79,5%. L’occupazione è in crescita a Bologna, mentre in leggera flessione a Roma e Firenze.
Rispetto al 2017 anche la redditività cresce nelle stesse città: Milano (+14%), sale a un RevPAR di € 75. Crescono poco meno del 10% Roma e Bologna, con un RevPAR in entrambi i casi di € 61.
La redditività cala a Firenze con l’occupazione che scende del 2% e un RevPAR che si assesta a € 63 (era € 103 nel 2° semestre del 2017). Qui la flessione del prezzo medio e della redditività, insieme alla diminuzione del tasso di saturazione, si spiegano con l’aumento di privati e micro gestori, spesso non professionisti.
Prezzo medio giornaliero (ADP - Average Daily Price).
Il secondo semestre del 2018 conferma i trend emersi nel primo semestre per quasi tutte le città.
Nei soggiorni sotto i 30 giorni, Milano è la città con il prezzo medio più alto (€ 166,57), mentre nello stesso semestre del 2017 il prezzo più alto era quello di Firenze, seguita da Bologna. Roma resta la città con l’ADP più basso (€ 148,24), ma nella capitale si conferma l’aumento dei prezzi visto nei semestri precedenti. Allo stesso tempo a Firenze prosegue la diminuzione del prezzo medio, ora € 152,61. Bologna è in controtendenza rispetto al semestre precedente che aveva evidenziato una diminuzione dei prezzi: ora l’ADP è risalito a € 163,43, portandosi al secondo posto subito dopo Milano.
Anche per i soggiorni oltre 30 giorni, Milano conferma il trend visto nei soggiorni più brevi: con € 96,3 ha il prezzo giornaliero medio più alto, con una significativa crescita del 41,6% rispetto allo stesso semestre del 2017, quando era la terza città in ordine di ADP e del 21,6% rispetto al periodo gennaio-giugno 2018. Solo Roma è in leggero calo, con € 77. Sui € 78 si posiziona Firenze, in leggera crescita rispetto al semestre precedente e allineata rispetto all’anno precedente, così come Bologna, con € 59.
Permanenza.
Sotto i 30 giorni Milano si conferma la città con la permanenza più lunga (oltre 9 giorni), seguita da Roma (quasi 8), Firenze (6,3) e Bologna (5,6), come nei semestri precedenti. Tutte le città vedono una crescita rispetto al primo semestre 2018, più ampia per Milano, mentre a Firenze e Bologna rimangono su valori simili.
Oltre i 30 giorni, seppur in calo, il soggiorno medio a Milano si conferma di gran lunga il più lungo, con oltre 103 giorni. Seguono quasi a pari livello Bologna (87 giorni), Roma (83 giorni) e Firenze (quasi 83 giorni). Mentre Bologna e Firenze sono in leggera crescita, Roma, evidenzia una crescita più significativa rispetto al primo semestre, e si avvicina ai valori delle altre città.
Booking window (forbice temporale tra la prenotazione e l’inizio del soggiorno).
Seppur in leggera diminuzione, la booking window di Firenze si conferma di gran lunga la più ampia di tutte le città con quasi 81 giorni per i soggiorni sotto i 30 giorni. Segue Bologna con 54, Roma con 47 e ultima Milano con 34,5, da sempre la città con il minor anticipo. Ad eccezione di Firenze, dove la booking window è sempre in leggera diminuzione, per le altre città si evidenza come il secondo semestre abbia in generale una booking window più ridotta rispetto al primo semestre: infatti i valori luglio-dicembre 2018 tornano ad essere in linea con quelli dello stesso periodo del 2017, mentre nel periodo gennaio-giugno erano più alti.
Anche nei soggiorni oltre i 30 giorni, Firenze è la città con la booking window nettamente più ampia, oltre 120 giorni. Segue Bologna con quasi 57 giorni, oltre il 50% meno di Firenze. Bologna è però in netta crescita rispetto al periodo precedente. Milano evidenzia una sensibile crescita anno su anno, con un anticipo di oltre 33 giorni. Lo stesso numero di giorni lo registra Roma ma in questo caso rappresenta una leggera flessione rispetto agli altri semestri.
