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Domenica, 24 Marzo 2019 14:37

Affitti brevi e regolamento condominiale

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Affitti brevi e regolamento condominiale

Il proprietario di un appartamento situato all'interno di un condominio può adoperarlo come struttura ricettiva o come locazione turistica/breve e, in particolare, può avviare un'attività turistico-ricettiva aperta al pubblico o privata in condominio? Negli ultimi anni sono state numerose le sentenze a tale riguardo, anche in considerazione del fatto che si sono ampiamente diffuse strutture ricettive in appartamento alternative all'hotel tradizionalmente inteso come Bed & Breakfast, affittacamere e case/appartamenti per vacanze. Facciamo una panoramica della questione con Saverio Panzica, già nostro ospite per numerosi approfondimenti normativi in qualità di consulente e formatore per il settore alberghiero, extralberghiero e locazioni turistiche.

Domanda - Il titolare di un immobile in condominio può utilizzarlo come locazione turistica?

Saverio Panzica - Le locazioni turistiche/brevi non sono soggette ad alcun divieto condominiale in quanto rientrano nella disciplina normativa delle locazioni che prevede la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della legge n. 431/1998. 

Per le attività di locazioni turistiche/brevi è prevista la possibilità di operare, anche, con la “sublocazione”, la cui disciplina prevede in sintesi che : “Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”. Ciò significa che quando un affittuario concede in sublocazione parziale un immobile per finalità turistiche, deve darne comunicazione a colui che gli ha affidato la locazione tramite raccomandata, che può essere sostituita nella pratica da una PEC.

Perché il contratto di sublocazione totale sia valido, è necessario che il contratto di locazione iniziale autorizzi espressamente l’inquilino a dare l’appartamento a terzi. Deve quindi essere presente, all’interno della scrittura privata regolarmente registrata, un'apposita clausola in cui venga consentita la sublocazione. Se tale clausola non c’è o se viene espresso il divieto di sublocazione, il padrone di casa che si accorga che l’affittuario ha sublocato l’appartamento a terzi può agire davanti al tribunale per ottenere la cosiddetta risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento di ogni accordo con il primo inquilino, potendo così mandare via dall’appartamento tanto quest’ultimo quanto il subconduttore.

Se il contratto di affitto non prevede la possibilità della sublocazione l’inquilino potrebbe farsi comunque autorizzare successivamente, purché il consenso sia messo per iscritto ed in modo espresso. Non c’è bisogno che il consenso del padrone di casa sia riferito ad un determinato soggetto, ma può essere anche preventivo e generico.

Domanda - Il titolare di un immobile in condominio può utilizzarlo anche per aprire e gestire una struttura turistico ricettiva alberghiera o extralberghiera? 

Saverio Panzica - Ben diversa è la situazione per le strutture turistico ricettive aperte al pubblico, in quanto detti immobili sono disciplinati dalle norme regionali ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione. Conseguentemente, il titolare dell’attività turistico ricettiva deve avviare e gestire l’impresa, tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), competente territorialmente. In questo caso sono obbligatori “i servizi turistici o servizi alle persone” (cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo di presenza degli ospiti).

Questa tipologia ricettiva è soggetta alle disposizioni imposte o meno dai regolamenti condominiali.

Domanda - Quali sono le imposizioni che il condominio può porre?

Saverio Panzica - Premesso che esistono due tipi di regolamento condominiale: quello contrattuale che è solitamente predisposto dal costruttore dell’immobile e allegato agli atti d’acquisto dell’immobile (ma può anche essere approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini) e quello assembleare, - deliberato dall’assemblea condominiale - , la prima questione da affrontare se si intende avviare e gestire delle strutture ricettive all'interno di un condominio è necessario consultare questi documenti per conoscere nel dettaglio la presenza di limitazioni alla possibilità di utilizzo del proprio bene.

Nel regolamento condominiale può essere definito, infatti, che il proprietario di un appartamento nel condominio non possa utilizzare il suo bene al fine di realizzare una struttura ricettiva, e questo tipo di limitazione risulta essere piuttosto molto frequente.

Domanda - Il regolamento condominiale è da considerarsi immodificabile, oppure c'è la possibilità di cambiare alcune sue clausole?

Saverio Panzica - Tecnicamente un regolamento condominiale può essere modificato, ma se si desidera ottenere una modifica al fine di poter utilizzare il proprio immobile come struttura ricettiva, obiettivamente le possibilità di successo non sono elevate.

Nella grande maggioranza dei casi, infatti, i condomini tendono a negare il consenso allo svolgimento di tale attività da parte di un altro condomino, magari perché temono che la medesima possa implicare l'aumento dei rumori, oppure per questioni di sicurezza, in quanto l'apertura di una struttura ricettiva implica che un'importante quantità di persone debba fare ingresso nel condominio.

Non è raro neppure che i condomini non siano entusiasti del fatto che il proprietario di un appartamento utilizzi la sua proprietà per avviare una struttura ricettiva perché temono che tale apertura possa implicare un aumento dei costi energetici per quel che riguarda le utenze comuni, quindi quelle destinate ad essere ripartite tra i vari condomini.

Domanda - Si riesce dunque ad avviare una struttura ricettiva in un condominio?

Saverio Panzica -  L'unico caso in cui un Bed & Breakfast, una casa/appartamento per vacanze un affittacamere o altra struttura ricettiva non può essere aperto in condominio è quando nel regolamento di condominio venga esplicitamente menzionata la tipologia ricettiva specifica (B&B, per esempio) tra le destinazioni di utilizzo che non possono in alcun modo contraddistinguere l'immobile.

Anche in questo caso, ad ogni modo, non può essere esclusa l'eventualità che la struttura ricettiva possa comunque essere aperta a seguito di una modifica del regolamento contrattuale condominiale in cui i condomini danno il loro assenso all'avviamento di questo tipo di attività in condominio.

Al di là dell'eccezione appena menzionata,  l'apertura di una struttura ricettiva alberghiera o extralberghiera in un condominio è da considerarsi fattibile, d'altronde è cosa nota il fatto che nelle città italiane le strutture ricettive di questo tipo siano estremamente diffuse e molte di esse sorgono, appunto, in edifici di tipo condominiale.

Domanda - Come deve essere la clausola del regolamento che vieta b&b e affittacamere e, conseguentemente, altre strutture ricettive?

Saverio Panzica -  Secondo la Cassazione Sentenza n. 18557/2016 pubbl. il 07/10/2016 RG n. 35764/2014 Repert. n. 18282/2016 del 07/10/2016, le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni.

Questo significa che, se si vuole impedire in condominio l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere di una casa per vacanza o, conseguentemente, di altra struttura ricettiva bisogna che il regolamento, nell’imporre il divieto, si riferisca espressamente ad essi e non faccia generico riferimento ad usi delle abitazioni che possano turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle proprietà.

Difatti l’affittacamere o il b&b non comportano, di per sé, un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre «civili abitazioni» e non possono quindi ritenersi automaticamente lesivi per gli altri condomini.

In altre parole, non è detto che il rumore prodotto da uno dei condomini che vivono nell’edificio sia inferiore a quello di uno dei clienti dell’attività ricettiva. Bisognerebbe allora dimostrare come e perché gli avventori possano creare molestia: in assenza di tale prova (che – ad esempio – può consistere in verbali dalle autorità locali conseguenti a turbative e eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali) non c’è alcuna presunzione che l’apertura di un b&b o di un affittacamere in condominio possa provocare disturbo agli altri condomini.

Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale (che sia di tipo contrattuale oppure ordinario) che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.

La Corte afferma che è sì facoltà dei regolamenti condominiali, adottati in via di accordo tra i condomini, prevedere limitazioni alle destinazioni d’uso degli appartamenti, ma che tali limitazioni devono essere espresse, non potendo desumersi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva. Inoltre, le attività di “B&B” e di “affitta camere” non comportano un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e non possono determinare danni per gli altri condomini (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 20 novembre 2014, n. 24707).

Domanda - Come deve comportarsi dunque chi desidera avviare un'attività ricettiva in un condominio?

Saverio Panzica -  Alla luce di quanto sopra analizzato, per la costituzione di un “B&B” e di “Affitta Camere” non occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d’uso. Tale attività, però, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condomini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condomini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio di affittacamere medesimo.

Secondo un’altra e più recente più recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 704/2015) ha ribadito il principio di cui sopra: per cuil’attività di B&B e Affitta Camere non determina un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione” e non comporta conseguenze dannose per gli altri condomini. Inoltre le norme contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono limitare il godimento e la destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, ma “devono essere espresse chiaramente o almeno devono risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente”.

Concludendo, se manca un espresso divieto contenuto nel regolamento del condominio (approvato all’unanimità) all’apertura di bed and breakfast e/o di affittacamere, chiunque può trasformare il proprio appartamento in una di tali attività senza dover chiedere alcuna specifica approvazione all’assemblea di condominio o all’amministratore.

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