Domanda - Appartamenti turistici e case vacanza, una crescita inarrestabile?
Vincenzo Cella - La crescita degli ultimi anni del settore case vacanza è stata molto forte anche in Italia. I fattori contingenti che hanno spinto questo mercato sono stati diversi. Innanzi tutto una maggiore dimestichezza degli strumenti informatici da parte delle famiglie, unita alla disponibilità di piattaforme online che consentono di raggiungere clienti ovunque nel mondo. Altro fattore è la difficoltà a recuperare i costi di seconde case, soprattutto in località di vacanza, poco usate dai proprietari, ma con loro costi di gestione e tassazione fiscale importanti.
Domanda - Quanto hanno pesato crisi immobiliare ed Expo?
Vincenzo Cella - La crisi immobiliare ha spinto molti proprietari a cercare alternative alla locazione tradizionale, che da un lato consentissero dei rientri economici immediati e dall'altro lato non obbligava a contratti di lungo periodo nella speranza che il mercato di lungo periodo si riprendesse per valutare di nuovo il ritorno a questa tipologia contrattuale. Anche Expo è stato un ulteriore volano che ha spinto su questo mercato parecchi proprietari per testarlo, cogliendo l'occasione di un evento eccezionale come è stata la manifestazione che si è chiusa recentemente.
Domanda - A queste opportunità di mercato si sono però affiancati i problemi della gestione operativa?
Vincenzo Cella - Certamente sì perché il mercato degli short term è molto diverso, anche nell'impegno di tempo, rispetto a quello tradizionale. Infatti è necessario potersi capire con clienti, che in buona parte sono stranieri, quindi è essenziale parlare l'inglese. Anche la predisposizione dell'immobile è molto diversa perché gli appartamenti non solo devono essere completamente arredati, ma anche corredati di tutto; questo perché chi utilizza questi appartamenti può farlo anche per periodi brevi di pochi giorni o qualche settimana. Non si può lasciare al cliente l'onere di completare le dotazioni di un immobile; spesso è necessario fare l'investimento in arredo/corredo ed è un impegno economico importante da considerare.
Domanda - Quali altri aspetti gestionali sono importanti? L’accoglienza o i piccoli problemi che possono presentarsi durante il soggiorno?
Vincenzo Cella - Non solo, gli immobili, nonostante i canali online, obbligano il proprietario a predisporre schede descrittive degli appartamenti, set fotografici professionali e distribuzione sui canali principali con un controllo continuo e costante delle richieste altrimenti si viene penalizzati dai canali stessi che prediligono proprietari "sul pezzo" sempre pronti ed al servizio del cliente. Ci vuole poi, è vero, disponibilità di tempo per set up degli appartamenti dopo l'utilizzo dei clienti, ma anche per l'accoglienza dei clienti al momento dell'ingresso (che può avvenire in qualsiasi giorno e in qualsiasi momento della giornata in base agli orari dei voli aerei, dei treni ecc). In generale la disponibilità deve essere continua per poter risolvere tempestivamente ogni piccolo problema che potrebbe crearsi durante il soggiorno di un cliente (dalla mancanza dell'acqua calda, al malfunzionamento di un elettrodomestico ecc.).
Domanda - Quanto è importante la questione normativa?
Vincenzo Cella - Si deve fare molta attenzione alla normativa locale (regionale) per verificare gli spazi operativi e gli obblighi previsti che possono andare dalla denuncia di inizio di un'attività fino alla denuncia dei clienti alla questura locale. Si deve essere quindi preparati mentalmente ed avere a disposizione il tempo necessario per fare questo che, se fatto bene, potrebbe diventare un impegno da non sottovalutare.
Domanda - Il settore degli appartamenti turistici e case vacanza vive un momento di notorietà impressionante ma le difficoltà operative sono ancora molte. Qual è il vostro punto di vista in merito?
Vincenzo Cella - Le soluzioni sono quelle di far governare tutti i processi (set up dell'appartamento, set fotografico, distribuzione, marketing, amministrazione degli incassi, accoglienza dei clienti, pulizie, manutenzioni) a società professionali che gestiscono il patrimonio immobiliare di molti proprietari, di solito specializzati per località.
La difficoltà sta proprio nelle continue trasformazioni di questo mercato che, diventando sempre più importante e maturo, si spinge verso un mercato vero e proprio composto di operatori professionali e/o da persone che ormai lo fanno quasi come alternativa al lavoro.
Infine ci sono implicazioni contrattuali importanti da conoscere (locazione turistica, alloggio uso turistico, casa e appartamento vacanza, bed&breakfast) che spesso le persone sottovalutano, ma che possono comportare problemi significativi se non compresi appieno nel loro impegno.
Halldis è una società del gruppo Windows on Europe, fondata da Leonardo Ferragamo e Pietro Martani. Il gruppo, oltre che da Halldis, è costituito da Windows on Italy, che offre ville, palazzi e appartamenti di lusso al mare o in campagna in particolare in Toscana e nelle principali città turistiche come Firenze, Roma e Venezia, e da Rentxpress, specializzata in affitti online in tutto il mondo. Attualmente il gruppo gestisce più di 1.600 proprietà in 25 località europee.Recentemente si è aggiunto il marchio COPERNICO “Where Things Happen”, rivolto agli spazi di lavoro che gestisce attualmente otto edifici tra Milano, Venezia e Bruxelles per un totale di 25.000 mq che ospitano 600 aziende. Nel 2015 il volume d’affari previsto del Gruppo è di 32 milioni di euro.
