Domanda - Quali sono i players che stanno delineando le caratteristiche del settore degli appartamenti turistici in Italia?
Vincenzo Cella - Non ci sono grandi aziende a livello nazionale, la crescita è frammentata e concentrata a livello locale per le economie di scala, la logistica e anche per la normativa diversa a livello regionale e comunale e che molto spesso va in contrasto anche con le impostazioni stesse del gestionale.
Halldis è la società con la maggiore copertura territoriale, anche in località minori, oltre che nelle principali città e località di vacanza e non è focalizzata come gli altri players essenzialmente sullo short term. Nelle singole località, però, ci sono operatori che possono crescere e molti lo stanno già facendo come, per esempio, Italianway a Milano.
I property managers sono i gestori a 360° e si occupano della parte amministrativa e burocratica oltre alla parte di accoglienza del cliente, pulizia e manutenzione della struttura, per conto del proprietario. La distribuzione avviene anche attraverso i portali di terzi.
Ci sono poi molte start up che offrono servizi di check in e check out o servizi personalizzati come i welcome kit e che hanno creato nuovi posti di lavoro in un mercato vivace e frizzante come quello del turismo in appartamento, che saputo dare risposta a esigenze nuove o latenti. Sono nate, inoltre, moltissime società che offrono servizi o prodotti complementari, per esempio il noleggio di attrezzature sportive come cyclette o il deposito bagagli.
Tra i portali, Airbnb è quello che ha portato il settore alla notorietà ma non è l'unico. Oltre HomeAway, specializzato in case vacanza, ultimamente Booking sembra stia puntando molto all'offerta di appartamenti.
Infine, tra i players, i singoli proprietari che stanno crescendo anche grazie ai portali e che provano a gestire appartamenti. Alcuni lo fanno perchè il mercato immobiliare è fermo, altri per le difficoltà ad affittare con l'affitto tradizionale o perchè temono di trovare un conduttore non affidabile. In realtà, i problemi ci sono anche nelle locazioni brevi ma sono minori.
Domanda - Quali sono le dimensioni reali del fenomeno degli affitti brevi e quali le reali prospettive di crescita?
Vincenzo Cella - Si tratta di un mercato spinto dalla domanda che per qualche anno ancora sarà ancora in crescita sino alla fase di maturazione. A quel punto saranno il brand, la strategia di qualità e prezzo a fare la differenza.
La domanda è aumentata perchè sia il costo che i tempi dello spostamento si sono ridotti notevolmente, le soluzioni di viaggio sono più semplici da trovare grazie al web e si muove molto di più la classe media.
Inoltre, sono molti gli stranieri che arrivano e molti di più quelli che arriveranno e sarà difficile accoglierli nelle strutture vecchie alberghiere.
Quindi, l'offerta continuerà a crescere e decrescerà solo se e quando si riprenderà il mercato immobiliare e comunque laddove non c'è possibilità di costruire nuovi hotel.
Domanda - Il settore appare frammentato come quello degli hotel ma come è composto e come viene segmentato?
Vincenzo Cella - Il mercato non è ancora formato del tutto visto che c'è ancora spazio di crescita. Per tale motivo non si è ancora resa necessaria una vera segmentazione come quella degli hotel (fra l'altro più facilmente identificabili per brand di catene e/o per stelle, cosa molto più complicata nell'offerta di appartamenti che risultano spesso "unici").
La vera differenziazione è la capacità di offrire in esclusiva o meno un portafoglio di appartamenti e quindi poterci lavorare meglio a livello di marketing e distribuzione oltre agli standard, che solo i più importanti competitors stanno cominciando ad evidenziare per distinguersi meglio rispetto a chi ancora non ha definito livelli qualitativi minimi.
E' certamente un percorso che si comincerà a fare nel momento in cui la domanda comincerà a crescere con numeri minori rispetto a quelli attuali.
Domanda - Il lusso è una variabile che fa la differenza?
Vincenzo Cella - Il lusso funziona anche negli appartamenti dove comunque non c'è crisi, neanche a livello basso.
E' spinto sia dalla necessità di non scendere al di sotto di un livello al quale si è abituati e portarsi un pezzo della vita quotidiana della propria casa anche in viaggio o, piuttosto, dall'esigenza di provare qualcosa di diverso rispetto al proprio quotidiano.
A volte, è anche una fortissima esigenza di privacy che muove il mercato del lusso negli appartamenti e che difficilmente si può trovare in un albergo.
Domanda - A quasi metà del 2017, ha ancora senso parlare di affitti brevi in contrapposizione agli hotel?
Vincenzo Cella - In minima parte essi si sovrappongono ma non sono in alternativa; la scelta dipende dalle diverse esigenze dello stesso cliente che, a seconda del bisogno e del momento, decide di alloggiare in appartamento o in albergo.
Per chi sceglie l'appartamento, la zona giorno, quindi soggiorno e cucina, è più importante di quella notte; non hanno interesse a mangiare fuori ma gli interessa convivere con più persone, anche colleghi per esigenze di lavoro.
Il prezzo non fa la differenza e tra l'altro gli appartamenti sono difficilmente comparabili anche tra di loro, perchè se negli hotel si ritrova un maggiore allineamento qualitativo con le stelle, negli appartamenti che sono più diversificati e non classificati, non è fattibile.
Non possiamo parlare dunque di lotta sul prezzo che non sposta la domanda mossa da esigenze diverse, bensì di mercati complementari.
Fà la differenza la capacità di vendere bene. Tutto parte, infatti, dalla domanda che adesso ha la possibilità di scegliere e che ha avuto la possibilità di incontrare l'offerta grazie a un distributore dirompente che lo sarà ancora per 4-5 anni.
Quello che ci vorrebbe, piuttosto, è una politica comune del turismo che potrebbe diventare una torta enorme da dividersi e non una fetta sulla quale litigare per spartirsi le briciole.
L'obiettivo comune deve, infatti, essere quello di far crescere il turismo.
Halldis, società italiana leader nella locazione di immobili, gestiti per conto dei proprietari e affittati per uso turistico e per motivi di lavoro, fa parte del Gruppo Windows on Europe, fondato da Leonardo Ferragamo e Pietro Martani.
Il Gruppo, oltre che da Halldis, è costituito anche da Windows on Italy, che offre ville e appartamenti di lusso al mare o in campagna in particolare in Toscana e nelle principali città turistiche come Firenze, Roma e Venezia.
Attualmente il Gruppo gestisce più di 1.600 proprietà in 25 località europee per un volume d’affari nel 2016 di 23 milioni di euro.
