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Martedì, 06 Giugno 2017 19:13

Affitti brevi: il decreto legge 50/2017, facciamo il punto

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Giorgio Spaziani Testa, Presidente Confedilizia Giorgio Spaziani Testa, Presidente Confedilizia

L’art. 4 del D.L. 24/04/2017, n. 50, noto come manovra Airbnb, è stato oggetto di polemiche, contrasti e forti critiche nelle scorse settimane. La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a far data dal 01/06/2017. Ma a che punto siamo con l'iter legislativo, cosa è cambiato con la manovra e cosa questo comporta per le locazioni turistiche, lo vediamo con il contributo di Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia, (Confederazione italiana proprietà edilizia), un’Associazione di secondo grado costituita nel 1945 da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa e punto di riferimento per milioni di Italiani proprietari di immobili.

Il 24 aprile 2017, con la pubblicazione sul Supplemento Ordinario n. 20 della Gazzetta Ufficiale n. 95 del 24 aprile 2017 è entrato in vigore il d.l. 24 aprile 2017 n. 50 il cui articolo 4 introduce una disciplina fiscale specifica per le locazioni brevi: 
Art. 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi). 
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attivita' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

 Domanda - A che punto siamo con l'iter legislativo riguardante la cosiddetta manovra Airbnb?  

Giorgio Spaziani Testa - La manovra è stata incardinata in commissione Bilancio del Senato, che ha avviato la discussione generale sul provvedimento e fissato per venerdì 9 giugno gli emendamenti. Il testo però sembra "blindato" e dovrebbe essere comunque licenziato senza modifiche martedì prossimo per arrivare in Aula a Palazzo Madama tra mercoledì 14 e giovedì 15. Tra i senatori si dà per scontato il ricorso alla fiducia, come già accaduto a Montecitorio.

Domanda - Cosa è cambiato con il decreto legge 50/2017,  per quali soggetti e in quali termini?

Giorgio Spaziani Testa - Le modifiche sostanziali non riguardano l'aspetto fiscale per le locazioni brevi. La normativa già prevedeva per i contratti di durata inferiore al mese (Circolare Agenzia delle entrate 01/06/2011, n. 26/E), la possibilità di optare per la cedolare secca. Dunque, rimane la scelta tra la cedolare secca al 21% oppure la tassazione Irpef secondo la propria convenienza. 

Quello che è cambiato dal punto di vista sostanziale è l'estensione della cedolare secca anche ai corrispettivi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti di comodato a titolo oneroso aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi. Questa estensione dell'applicabilità è positiva perche si amplia il raggio di azione della cedolare secca che può essere più conveniente. 

Altro cambiamento sostanziale è che la cedolare secca è applicata anche ai contratti "che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali" e qui la norma è poco chiaranoi la interpretiamo come un'estensione solo ai fini di questa norma, della prestazione di servizi (pulizia e cambio biancheria) anche durante il soggiorno e non sono la prima fornitura di biancheria e pulizia.  

La novità è dal punto di vista procedurale, in quanto la norma, modificata in corso d'opera, prevede la ritenuta d'acconto effettuata alla fonte a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sembrerebbe anche l'obbligo di ritenuta per l'imposta di soggiorno che così potrebbe aggiungere una nuova tassa alle locazioni brevi.

Ultimo aspetto è quello che rimette a un emendamento successivo (comma 3-bis dell'art. 4, inserito durante l'esame alla Camera) la definizione dei parametri in base ai quali la locazione si "trasformerebbe" in attività imprenditoriale, anche legandola al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. Un decreto legge dà dunque potere a un decreto ministeriale di intervenire su di un argomento che è regolato dal codice civile, prevedendo che un regolamento possa andare a definire i criteri in base ai quali l'attività di locazione in questione si presume svolta in forma imprenditoriale.

Domanda - Al netto delle locazioni turistiche la manovra ha una sua positività a suo parere?

Giorgio Spaziani Testa - Difficile da trovare. Se il problema era l'evasione fiscale sarebbero stati sufficienti o la ritenuta o l'obbligo di comunicare gli estremi dei contratti e non entrambi.

Ci sono invece definizioni equivoche e si delega a un regolamento di definire chi è imprenditore lasciando spazio a interventi discrezionali e creando quindi incertezza che allontana i turisti e potrebbe portare ad "ammazzare" un settore che, forse, era proprio lo scopo di qualcuno.

Noi comunque daremo assistenza ai proprietari, l'obbligo della ritenuta è dall'1 giugno ma non ci sono indicazioni concrete sulle modalità per la trattenuta e, i piccoli agenti immobiliari che non possono farsi carico della ritenuta, nel frattempo, stanno evitando di far transitare somme di denaro presso di sè.

Domanda - A questo punto la disciplina delle locazioni turistiche non dovrebbe essere rivista visto che è cambiato il contesto?

Giorgio Spaziani Testa - Non ci sarebbero grosse necessità in questa direzione perchè la locazione turistica è regolamentata dal codice civile e la normativa fiscale in termini di locazioni turistiche c'è.

Le Regioni, piuttosto, non dovrebbero intervenire in materia non di competenza. Basterebbe, infatti, il buon senso perchè chi affitta per brevi periodi sta facendo locazione pura e se il problema è  la sicurezza, dove anche qui si sta fecendo tanta confusione, ci potrebbero essere degli adempimenti semplici per superarlo.

Lo Stato non deve intervenire negli ambiti già regolamentati per soffocare un settore che può portare crescita al turismo e produrre una torta più grande da spartirsi. Piuttosto, si poteva intervenire con l'obbligo di comunicazione dei portali che, comunque, già sono trasparenti visto che chi prenota o mette in affitto un appartamento certo non si nasconde.

Domanda - Airbnb (come anche HomeAway e Booking.com) ha espresso dubbi sulla fattibilità dell'applicazione della legge.

Giorgio Spaziani Testa - A questo proposito la norma prevede che i soggetti intermediatori non residenti in Italia possano nominare un rappresentante fiscale. 

Inoltre, si prevede che l’Agenzia delle entrate possa stipulare convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

In ogni caso, vedremo cosa faranno i portali in merito.

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