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Mercoledì, 11 Ottobre 2017 13:37

Affitti brevi. Botta e risposta con Federico Salamone

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Le case fanno la felicità, di Federico Salamone, Property Manager Le case fanno la felicità, di Federico Salamone, Property Manager

In attesa di incontrare Federico Salamone, Property Manager e autore del libro Le case fanno la felicità, che sarà ospite alla terza edizione del Forum sulla Ricettività in Appartamento il 15 novembre a Milano, anticipiamo alcuni dei temi che tratteremo nel suo intervento nel quale spazieremo dai limiti e opportunità alla normativa e fiscalità degli affitti brevi.

Domanda - Quali sono le opportunità per un proprietario di uno o più appartamenti che voglia metterlo a reddito?

Federico Salamone -   Ci sono opportunità dirette e indirette. Mi spiego meglio.

Oggi un proprietario di un appartamento incontra serie problematiche per ottenere una rendita, soprattutto senza rischi.

Il proprietario di un immobile ha difficoltà a vendere l'appartamento perché spesso significherebbe svenderlo. Mai il mercato immobiliare è stato così basso, tenerlo sfitto è diventato un lusso, mai le rendite catastali sono state così alte e, affittarlo con la classica locazione significa, soprattutto oggi con un mercato del lavoro instabile, ritrovarsi con un inquilino moroso. In questi casi, occorre affrontare i lungo e penoso iter dello sfratto, sicuramente non piacevole.

Destinare l'immobile con il turismo diventa un opportunità indiretta, perché si evitano tutte le problematiche descritte, oppure si rimandano. Molti, infatti, aspettano che il mercato si rialzi per vendere eventualmente l'immobile.

L'opportunità diretta è, invece, ottenere una rendita reale, spesso alta e soprattutto con rischi limitati trasformando l'immobile in locazioni brevi e turistiche, spesso in un vero business.

Domanda - Quali sono le differenze tra locazioni turistiche ed extra-alberghiero?

Federico Salamone - Le differenze vanno ricercate nei regolamenti locali ossia Regionali e Comunali.

L'extralberghiero è in Italia, purtroppo, lasciato alle autonomie Regionali che hanno ognuna differenziato il settore creando non poche perplessità e dubbi sia in chi esercita questa attività, sia chi utilizza il servizio. Immaginate un turista itinerante in Italia che si trova a pagare una tassa di soggiorno in alcuni luoghi più alta, in altri più bassa, in altri ancora non dovuta.

A parte la premessa, la prima differenza tra le locazioni turistiche e l'extralberghiero è che gli affitti brevi sono locazioni effettive che fanno parte della legge 431/98 come il contratto d'affitto concordato, 4 +4, commerciale 6+6 o transitorio.

L'extralberghiero invece è regolamentato esclusivamente dalla relativa normativa regionale.  Da qui ne derivano molteplici differenze sia gestionali che amministrative.

Domanda - Affitti brevi, short rental, appartamenti, locazioni turistiche, CAV. Sono termini che vengono usati indistintamente alimentando confusione. 

Federico Salamone - Si, effettivamente neanche i termini aiutano a diminuire la confusione che si è creata all'interno del settore.

Affitti brevi, short rental, appartamenti, locazioni turistiche, CAV, sono tutti utilizzati ormai di consuetudine per indicare l'affitto turistico.

Al contrario questi termini per chi gestisce non devono mai in nessun caso avvicinarsi al termine Casa Vacanza (casa per le vacanze, casa per vacanza, home holidays) perchè in tutti questi casi il gestore che si pubblicizza utilizzando queste parole o simili, rischia una sanzione amministrativa e penale di abuso di attività extralberghiera. 

La spinta a voler scrivere il primo manuale sul settore "Le Case Fanno La Felicità" nasce proprio dalle tante confusioni e problematiche che affrontano coloro che si avvicinano al settore e, anche, purtroppo, per i più veterani. 

Domanda -  A proposito di termini, cosa fa esattamente un property manager?

Federico Salamone - Quello del Property Manager lo definisco "un ruolo di riscatto sociale ed economico degli ultimi anni" perchè, in pratica, il Property Manager si interpone tra il proprietario di un immobile e il servizio di ospitalità turistica, risolvendo al proprietario tutte le problematiche sopra descritte, consentendogli di ottenere una rendita reale, senza rischi e senza essere impegnato dietro l'attività.

E' solo il PM che ne cura tutti gli aspetti, le prenotazioni, l'ospitalità del turista, la contabilità, la manutenzione dell'immobile, l'homestaging, e molto altro.

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