Domanda – Quando si parla di "affitti brevi" i concetti di “locazione breve” o “turistica” sono spesso usati come sinonimi. E’ un'abitudine corretta?
Donatella Marino – Non esattamente. Ci si riferisce in entrambi i casi a contratti di locazione ad uso abitativo ma che sono individuati in contesti e per scopi diversi. Nella pratica, però, nei cd. "affitti brevi" di cui Lei mi parla (con terminologia atecnica entrata ormai in uso nella prassi) spesso ricorrono i caratteri di entrambe le tipologie.
Domanda – Cos’è dunque la locazione breve?
Donatella Marino – E' così definita dal D.L 50/2017 ai soli fini del trattamento fiscale indicato nell'art. 4, che (ri)disciplina l'opzione del regime agevolato della cedolare secca al 21%.
La locazione breve di cui al D.L. 50/2017 è grossomodo una locazione che ha come requisito principale la durata, che non deve superare i trenta giorni (anche non consecutivi se con il medesimo conduttore), oltre il quale scatta l’obbligo di registrare il contratto (rimanendo sempre disponibile l’opzione del regime agevolato a cedolare secca).
Ed è su questo tipo di locazione disciplinata dallo stesso art. 4 del D.L. 50/2017 che si innesta la tematica della cd. “ritenuta Airbnb” del 21% in qualità di sostituto d’imposta oggetto di accesa discussione in questi ultimi mesi.
Domanda – E la locazione turistica non è in fin dei conti la stessa cosa?
Donatella Marino - La locazione con finalità turistica (cd. locazione turistica) invece è stata enucleata nella Legge n. 431 del 1998 che, nel (ri)disciplinare i contratti di locazione ad uso abitativo prevedendo un nuovo regime vincolistico, ne esclude gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche individuando nella motivazione per la quale il contratto viene concluso (solitamente irrilevante per il nostro ordinamento) l’elemento discriminante rispetto alle altre locazioni.
E’ la finalità turistica per la quale l’inquilino conclude il contratto, in questo caso, che ne determina la disciplina civilistica lasciando completa libertà alle parti di determinare prezzi e durata, a differenza delle altre tipologie locative (come per esempio i contratti ad uso transitorio o i cd. "4 più 4").
Anche il cd. Codice del Turismo del 2011 riprende lo stesso concetto, questa volta più che altro per caratterizzarlo in modo autonomo rispetto alle strutture ricettive e comunque ribadendo l'esclusione dal regime vincolistico previsto per questa tipologia contrattuale grazie al rinvio al codice civile.
Una locazione potrebbe quindi essere “breve” ai fini fiscali ma non “turistica”, e viceversa.
Per esempio, se un soggetto non UE chiede in locazione un alloggio per un periodo di tre settimane chiarendo il proprio intento di rimanere in Italia al fine di ottenere la relativa cittadinanza pone in essere un contratto che potrebbe essere trattato come locazione breve ai fini fiscali ma certamente non è una locazione cd. turistica dal punto di vista civilistico, con le relative conseguenze.
Domanda - In molte regioni chi fa questi "affitti brevi" o short term rental, per capirci, deve seguire una procedura burocratica complessa simile a quella di chi ha una CAV (casa o appartamento per vacanze). Che differenza c'è tra questo tipo di locazioni e le CAV?
Donatella Marino - Innanzitutto la locazione è un contratto mentre la CAV è una struttura ricettiva (extra-alberghiera) indicata generalmente (un tempo dalle norme statali ma dopo il 2001 in vario modo dalle norme regionali) come un alloggio organizzato, strutturato appunto, per l'esercizio di un certo tipo di offerta ricettiva ai turisti.
Quando il turista prenota qualche giorno tramite Airbnb (o Booking.com o altro portale simile) in albergo o altra struttura ricettiva come i Residence o le CAV conclude, quindi, quelli che la giurisprudenza ha definito come contratti atipici di alloggio in albergo, residence o CAV.
Nella prassi questo contratto si perfeziona generalmente in forma non scritta, e al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi di natura riconducibile ai servizi para-alberghieri. La Suprema Corte di Cassazione, a proposito dei residence, si è espressa in modo chiaro sottolineando la distinzione tra contratto di locazione ad uso abitativo e contratto di alloggio in struttura ricettiva, guardando alle caratteristiche del contratto, indipendentemente dalla regolarità della struttura ricettiva sul piano amministrativo, che non interessa al giudice in sede civile.
Domanda - In alcune regioni hanno vietato le locazioni turistiche/brevi o posto limiti e obblighi amministrativi "eccessivi" a chi affitta tramite Airbnb. In Lombardia, addirittura, chi fa "affitti brevi" deve per forza registrarsi come CAV o B&B o altra struttura ricettiva, è così?
Donatella Marino - In alcuni casi la normativa regionale e statale si intrecciano diventando di difficile interpretazione e conseguente applicazione. Le Regioni non possono, tout court, dichiarare nulli i contratti di locazione turistica o dettarne una disciplina perché invaderebbero la competenza statale in materia di ordinamento civile. Possono però imporre adempimenti amministrativi nell'interesse pubblico a chiunque operi in un ambito di sua competenza, quale il turismo.
Inevitabilmente in molti casi le norme si sono intrecciate.
Per non parlare delle interferenze con le norme penali e fiscali, anch'esse di competenza statale come quelle civili.
In Lombardia è successo che la normativa regionale disciplini le le CAV individuando il sottogruppo delle CAV non imprenditoriali senza regolare le locazioni turistiche (evitando così di esporsi a una possibile censura della Corte Costituzionale, come avvenuto invece in Toscana) ma poi la Regione stessa in una una propria interpretazione fornita nelle F.A.Q. ha sostenuto che nella tipologia CAV sono ricompresi "gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998. N. 431".
E, a prescindere dalla correttezza di questa interpretazione, l'Unità annonaria della Polizia locale incaricata dei controlli nei vari Comuni tende a seguire questa impostazione.
Domanda Ma quindi come è giusto comportarsi se si fanno affitti brevi per esempio in Lombardia o in Regioni che hanno "intrecciato" le loro norme con quelle statali?
Donatella Marino - E’ un argomento estremamente complesso e le valutazioni vanno fatte caso per caso. Per un'interpretazione ragionevolmente certa e una posizione seria e sostenibile per tutte le tipologie è necessario aspettare almeno le prime decisioni dei Tribunali, o, meglio, della Corte di Cassazione. Potrebbe giungere anche qualche provvedimento della Corte Costituzionale, il cui intervento è stato chiesto da vari Giudici di Pace davanti ai quali sono state impugnate diverse sanzioni.
Tra l'altro, lo scontro più rilevante potrebbe verosimilmente verificarsi sul concetto di impresa, che riporta, ancora una volta, al diritto civile/commerciale e in particolare agli articoli 2082 e seguenti del codice civile, ma anche alla normativa fiscale e che ora viene ripreso (e disciplinato in modo disomogeneo) anche da molte regioni. C'è davvero confusione.
Domanda – Ci sono altre leggi da tenere presente per questi short rental, oltre a quelle delle Regioni, del diritto civile e della normativa fiscale?
Donatella Marino - Assolutamente si: esiste in particolare una sanzione penale, prevista per chi viola l'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (cd. TULPS).
E’ una legge nazionale che, proprio in quanto comporta sanzioni penali (la pena edittale è l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino ad € 206,00 per violazione) è la prima da conoscere, per valutare se è applicabile alla propria situazione e, in caso affermativo, come organizzarsi per adempiere correttamente.
Spesso occorre adeguare i contratti.
Domanda – Il proprietario di una seconda casa che vuole affittarla tramite Airbnb deve conoscere quindi tutte queste norme? E’ possibile il fai da te in queste situazioni?
Donatella Marino - Nella maggior parte dei casi è faticoso ma non impossibile. Esistono molti strumenti anche attraverso il Web, basta saper selezionare le fonti e avere un po' di tempo da dedicare.
Nelle situazioni dubbie però è meglio rivolgersi ad avvocati e fiscalisti specializzati in modo da prevenire i problemi in quanto la gestione delle situazioni nella loro fase patologica (a sanzione già irrogata, per esempio) può essere estremamente dispendioso.
