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Venerdì, 10 Novembre 2017 16:11

Il turismo in appartamento tra presente, passato e futuro. Gli operatori a confronto.

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Il turismo in appartamento tra presente, passato e futuro. Gli operatori a confronto.

Il turismo in appartamento non è di certo un fenomeno nuovo, seppure alla ribalta solo negli ultimi anni per l'esplosione di Airbnb con cui spesso viene identificato. In realtà, tra hotel e Airbnb ci sono diverse formule di ospitalità extra-alberghiera e anche le locazioni brevi. Differenze tra passato, presente e opportunità future verranno raccontate il prossimo 15 novembre a Milano in occasione della terza edizione del Forum della ricettività in appartamento, dal titolo We Love Apartment. Qui un anticipo del confronto generazionale tra gli operatori in programma con Fabio Castagna, tra i fondatori di Rescasa; Virgilio Torniamenti (Residence Le Corti), Consigliere di Rescasa Lombardia; Francesco Zorgno, Fondatore Cleanbnb e Consigliere di Rescasa Lombardia.

Domanda - Il Turismo in Appartamento oggi. Quale la fotografia del panorama italiano.

Francesco Zorgno, CleanBnb - Il turismo, anzi l'ospitalità in appartamento ormai rappresenta un fenomeno consolidato in Italia, su scala nazionale, e coinvolge tutte le località, inclusi i centri minori e le aree più soggette ai fenomeni di stagionalità. I motori di questo fenomeno sono stati essenzialmente due:

  • da un lato la disponibilità crescente di immobili liberi, ammobiliati e connessi alle utenze, legata alla flessione delle compravendite immobiliari e alle complessità connesse agli affitti lunghi (morosità etc)
  • da un lato il volume (in crescita esponenziale) di utenti interessati all'ospitalità extra alberghiera, legato anche (e non solo) alla maggiore facilità ed economicità di spostamento.

Sottolineiamo come il fenomeno non sia più legato ai viaggi di piacere. Sempre maggiore è infatti la quota di inquilini che si spostano per affari, per motivi di studio, o per esigenze di tipo medico-sanitario. 

Fabio Castagna - E' un nuovo mondo in tutti i sensi.

Un mercato in completa evoluzione, definito per quanto riguarda le strutture monoblocco ma rimane tutto il resto del mercato libero che sta creando delle difficoltà non tanto per l'occupazione ma per la remuneratività della stessa con la riduzione dei prezzi di vendita.

Domanda - Cosa resta del passato di un fenomeno che non è nuovo e cosa bisogna tenere in eredità di buono.

Francesco Zorgno - Gli ultimi due anni, in cui il fenomeno è esploso in modo spesso impetuoso e destrutturato, sono stati sicuramente fondamentali per definire le regole del gioco.

Cleanbnb LombardiaRiteniamo che l'elemento emerso con maggiore evidenza sia l'attenzione al livello di servizio, inteso come assistenza e accoglienza dell'ospite. Questo costituisce un elemento essenziale (se non predominante) del valore dell'ospitalità, inizialmente troppo legata (o spesso solo legata) al tipo di immobile.

Il mercato premia gli operatori che rendono l'esperienza unica, memorabile, e che mettono l'ospite al centro della propria attenzione. Su questo CleanBnB ha fondato la propria politica di marchio e il proprio standard di servizio.

Fabio Castagna - Del passato rimane tutto.

Quando, a fine del 1977, abbiamo creato l'Associazione Rescasa, avevamo la necessità di distinguere e caratterizzare le RTA (residenze turistico alberghiere) dagli hotel oltre che tutelarle. Avevamo da un lato unità abitative con l'uso della cucina, dall'altro camere.

Nella ricettività in appartamento imperava l'azienda turistica, ovvero imprese, società organizzate.

Queste, cioè le aziende gestionali di un pacchetto di unità abitative in monoblocco, rimangono con i residence, caratterizzati da determinati servizi e con le CAV (senza reception).

Tutto il resto è nuovo e libero. 

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Domanda - Quali sono le prospettive future e le principali difficoltà all'orizzonte.

Francesco Zorgno - Indubbiamente le prospettive sono legate a un trend di importante scrematura e selezione dell'offerta. 

Il mercato sta tendendo infatti a dividersi su due livelli principali.

Un livello medio-basso/basso, composto da un'offerta molto ampia e indifferenziata di immobili spesso di dubbia capacità di accoglienza, senza specifiche attenzioni al servizio, e su prezzi decisamente sotto la media; e una fascia medio-alta/alta, con immobili caratterizzati da standard precisi e livelli di servizio rigorosi, spesso gestiti da operatori specializzati. Questa seconda fascia è quella in cui opera CleanBnB, a prezzi e tassi di occupazione decisamente superiori alla media. 

La sfida dei prossimi anni è proprio sul posizionamento della propria offerta, ben sapendo che la clientela - proprio perchè sempre più ampia - è anche, e giustamente, sempre più esigente. CleanBnB ha raccolto la sfida, e i risultati ci stanno dando ragione. 

residencelecorti milanoVirgilio Torniamenti -  Il mercato, per quanto riguarda residence e CAV strutturate in monoblocco e dal mio punto di vista a Milano essenzialmente business, è in ripresa dopo la crisi finanziaria già da Expo2015.

Il futuro, dunque, dipenderà essenzialmente dalla continua ripresa del mercato business e dalla regolamentazione degli affitti brevi che porterà a una riduzione e selezione nell'offerta, anche a tutela della domanda.

In ogni caso, non vedo il mondo degli affitti brevi in concorrenza con RTA e CAV a Milano, dove è più orientato al mondo del turismo esclusivamente leisure. Maggiore è la concorrenza con l'hotel sui soggiorni di 1,2 o 3 notti.

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