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Lunedì, 28 Maggio 2018 20:39

Hotel e Appartamenti, un intreccio normativo

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Donatella Marino, Avvocato Donatella Marino, Avvocato

C’è chi parla di concorrenza sleale e di abusivismo perché all’interno dello stesso mercato non vengono applicate le stesse regole. C’è chi invece sostiene che ci sono due mercati diversi, ciascuno con i suoi operatori, strutture turistiche e locatori. E c’è chi acclama un vuoto normativo da colmare, quello dei locatori che operano tramite OTA, in particolare Airbnb. Ne parliamo con l'Avvocato Donatella Marino, Direttore della Collana TURISMO E OSPITALITA' edita dalla Casa editrice giuridica Key Editore che introdurrà il panel dal titolo "Le regole del gioco: normative e standard qualitativi per una corretta concorrenza" in occasione della seconda edizione del convegno Hotel vs Apartment-Le regole del gioco, il prossimo 30 maggio a Milano. 

Domanda - E’ nato un nuovo mercato che ha generato un vuoto normativo? Oppure sono tanti diversi e nuovi operatori nello stesso mercato? O esistono due diversi comparti, quello turistico e quello degli affitti?

Donatella Marino - Effettivamente stanno confluendo due settori governati da apparati normativi diversi, estremamente complessi e articolati, che vedono a loro volta coinvolte norme di diritto civile, penale, amministrativo e fiscale. Norme che spesso sono, tra l’altro, inderogabili: il cd. diritto del turismo, da una parte, e il Real Estate, con la sua normativa vincolistica sulle locazioni dall'altra.

Domanda - Quali sono le zone in cui avviene questa “confluenza” e quali le conseguenze?

Donatella Marino -  Al centro dell’attenzione del legislatore nazionale o regionale è il settore delle locazioni brevissime (di pochi giorni) e frequenti, concluse tramite portali on line. Sono queste, più che le locazioni definite “brevi” da alcune norme fiscali (per periodi inferiori al mese, per capirci) o tantomeno le cd. locazioni turistiche (che possono aver durata di varie settimane o mesi) che stanno generando un’offerta molto simile (e per ciò stesso concorrenziale) all’offerta alberghiera. E che rendono di difficile applicazione la disciplina vincolistica delle locazioni. Si pensi solo al modo e momento di conclusione del contratto, che avviene online in assenza di forma scritta (richiesta invece per il contratto di locazione). Si noti che il nostro ordinamento, così come quello comunitario, sostiene un sano sviluppo della concorrenza in quanto strumento di tutela del turista (consumatore/viaggiatore). Basti vedere i recenti interventi dell’Antitrust italiana.

Domanda - Quindi il problema delle Regioni sono le locazioni brevi e turistiche, non tutte le locazioni turistiche?

Donatella Marino -  Finora in Italia chi concludeva contratti di locazione, anche se con finalità turistica, non interessava al legislatore regionale. Erano contratti che regolavano il fenomeno tipicamente italiano delle cd. seconde case “affittate” per le locazioni "stagionali", per villeggiatura. Oggi, la dimensione assunta dal fenomeno degli alloggi offerti per pochi giorni e in modo continuativo a turisti ha posto in allarme i legislatori regionali che, competenti per la parte amministrativa del turismo, hanno disciplinato, chiamandoli coi termini più vari, gli alloggi di privati “arredati” o “destinati” ad uso turistico o a “casa-vacanze”, assimilandoli alle strutture ricettive, imponendo così anche ai locatori persone fisiche alcuni adempimenti che però mal si conciliano con le norme sul contratto di locazione e con l’assenza di attività imprenditoriale.

Domanda - Ci sono altre zone grigie governate da questo accavallarsi di norme che genera questo strano groviglio normativo?

Donatella Marino - Sono molte le situazioni che, pur essendo molto simili sul piano pratico, sono disciplinate da universi normativi completamente diversi. Si pensi all’adiacenza tra i contratti di ospitalità, quelli che si concludono (in genere verbalmente o tramite adesione on line) tra le strutture ricettive e i loro clienti, da una parte e i contratti di locazione, dall’altra. La differenza principale è data dall’offerta di servizi alla persona, caratteristica dei contratti di ospitalità, che vengono quindi sottoposti a una disciplina civilistica radicalmente diversa da quella delle locazioni, in cui il locatore si limita a cedere l’uso esclusivo dell’alloggio al conduttore rinunciando a qualsiasi interferenza sull’effettivo utilizzo (rendendo così incompatibile con questo concetto civilistico, per esempio, la richiesta di comunicazione alle Questure dei nominativi di chi alloggerà nella res locata). Ma, sul piano pratico, a volte la differenza tra un tipo di contratto e l’altro consiste solo nell’offerta (o meno) del cambio della biancheria o delle pulizie durante la presenza del turista (o inquilino). E il rapido sviluppo delle nuove formule ricettive come il Condhotel o l’albergo diffuso rischia di alimentare la confusione. Comprensibile che il legislatore regionale tenti insistentemente di sottoporre a controlli anche tutte queste nuove situazioni. Ma così facendo, ad oggi, rischia di esporsi a censure di incostituzionalità per essersi spinto al di là degli aspetti amministrativi del diritto del turismo.

Domanda - Ma cosa si intende per “turismo” dal punto di vista giuridico? Se penso a una locazione con finalità turistica di una seconda casa ho in mente una finalità di vacanza, ma se penso al Salone del Mobile il concetto di turismo mi sembra copra in qualche modo anche l’ambito lavorativo. Cosa dicono le normative?

Donatella Marino - Effettivamente sia nell’accezione comune che, tutto sommato, nel nostro ordinamento il turismo può essere inteso in modo più ristretto oppure più ampio. Il primo è il cd. turismo proprio, con scopo edonistico, di villeggiatura, in contrapposizione al cd. turismo improprio in cui rientra ogni tipo di spostamento temporaneo (ricomprendendo così, per esempio, anche il turismo d’affari o sanitario). E la nostra giurisprudenza, in sede civile, sembra fino a oggi aver abbracciato la prima ipotesi. Il settore pubblico, e conseguentemente tutto il diritto amministrativo affidato alle Regioni, parrebbe aver aderito all’accezione allargata del turismo improprio proposta del resto dall’UNWTO che pone il focus sul cd. trasferimento temporaneo dal luogo in cui vive, indipendentemente dalla finalità del trasferimento.

Domanda - Come se ne esce?

Donatella Marino - Occorre un miglior coordinamento e la massima competenza di tutti i soggetti coinvolti, sia a livello legislativo che interpretativo, perché qualunque tentativo di soluzione frettolosa e (magari nel lodevole tentativo di semplificare un aspetto specifico) chiara ma incompatibile con il rimanente impianto normativo rischia in realtà di aggrovigliare ancora di più la matassa creando un’ulteriore regola inesigibile o illegittima.

Servono invece interventi accurati in grado di regolamentare in modo organico le aree grigie con norme “che funzionano”, legittime e coordinate, effettivamente fruibili ed eseguibili dai loro destinatari.

L'avvocato Donatella Marino si occupa con un team di professionisti, tra cui il Prof. Giuseppe Marino, il prof. Alessio Lanzi e il Prof. Vincenzo Franceschelli, di un progetto di studio e divulgazione del Diritto del Turismo e dell'Hospitality, con loro ha in corso la pubblicazione di alcuni libri in materia di Hospitality e sempre con loro offre contributi alla pagina Facebook “Turismo e Ospitalità - Diritto e Fisco”. 
Collabora inoltre con alcune testate italiane (quali "Italia Oggi" e "Milano Finanza") in materia immobiliare.

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