Domanda - Come il fenomeno "Airbnb" ha modificato il mercato della locazione di alloggi a Bologna?
Andrea Gentili - Ad oggi non vi è un chiaro e tracciabile effetto diretto sul mercato della locazione a Bologna. Per essere precisi non vi sono al momento dati sufficienti per rispondere a tale domanda.
Il fenomeno Airbnb è infatti esploso a Bologna tra il 2016 e 2017 e ad oggi non vi sono dati dettagliati a livello territoriali tali da poter permettere una valutazione dell’effetto sul mercato degli affitti cittadino.
In generale, tuttavia, vale il principio che a fronte di uno stock immobiliare tendenzialmente piatto (poche le nuove costruzioni nel territorio comunale) la sottrazione a tale offerta di circa 2000 case intere ha sicuramente contribuito a mantenere elevati i canoni di locazione a livello cittadino.
Bologna presenta oggi una ampia fetta di popolazione in “sofferenza abitativa” ovvero non in grado di pagare affitti “sostenibili” (il 30% del reddito secondo l’OCSE) e quindi o espulsi dal tessuto urbano o evidentemente sopra la soglia di rischio.
Domanda - Quali sono le principali conseguenze sull'offerta turistica e sulla domanda ma anche sul tessuto urbanistico e sul mercato immobiliare?
Andrea Gentili - Dal punto di vista del tessuto urbano ed economico vanno notati tre effetti importanti. In primo luogo la distribuzione territoriale dell’offerta, concentrata nel centro storico e nelle aree limitrofe ad ospedali e polo fieristico.
Vi sono quindi due tipi di offerta turistica ad Airbnb che la città soddisfa, quella del turista vacanziero classico e quella del turista sanitario/lavorativo. Queste due offerte si intrecciano con il tessuto classico dell’offerta di ospitalità andando nel primo caso a competere direttamente con le strutture classiche e nel secondo caso ad integrare lo stesso colmando una carenza strutturale. Questo secondo effetto appare chiave nella lettura dei rapporti che intercorrono tra ricettività tradizionale e nuove forme. Da un lato infatti la concorrenza permette di incentivare meccanismi di miglioramento dell’offerta, dall’altro la complementarietà va a colmare un vuoto che, data l’espansione del fenomeno del turismo sanitario, si prevede possa crescere in maniera drastica nei prossimi anni (e che è per la sua stessa natura di connotazione ben differente rispetto al turismo vacanziero).
Infine vanno considerati i fenomeni tipo “Halldis”, ovvero i fenomeni di gestione delle case in affitto breve da parte di società specializzate nella ricettività. Tale fenomeno, in netta espansione, nel nostro rapporto di ricerca denominato caso “Halldis” poiché l’operatore con sede a Parigi con 74 annunci singoli è il principale attore sul mercato bolognese, ovviamente entra in una forma di concorrenza non conosciuta con l’ospitalità tradizionale e i suoi effetti andrebbero studiati con un dettaglio informativo ad oggi non disponibile.
Domanda - Quale lo scenario futuro più probabile per la città?
Andrea Gentili - Airbnb è un fenomeno che richiede da un lato un continuo studio essendo un fenomeno nuovo per Bologna e in generale nuovo per la nostra economia. Sebbene le esperienze di altre città non siano direttamente applicabili a Bologna vuoi per questioni dimensionali (Barcellona, Londra, Parigi), vuoi per la dimensione del mercato turistico (Firenze, Venezia), vuoi per la peculiare vocazione universitaria di Bologna che imprime una forte stagionalità ai ritorni del settore, la tensione abitativa che Airbnb può generare rischia di causare rigetto da parte del tessuto urbano.
Recentemente Palma di Maiorca ha vietato Airbnb e altre aree stanno seguendo simili azioni al fine di evitare lo svuotamento dei centri storici o l’esplosione degli affitti. Il turismo è una nuova grande risorsa e su di essa la città sta puntando molto, appare tuttavia necessaria una programmazione urbana ed infrastrutturale che permetta di sopperire alla carenza di case in affitto “tradizionale” o inevitabilmente il turismo da risorsa verrà visto come problema.
