logo HN

Martedì, 05 Giugno 2018 09:21

L'impatto di Airbnb a Bologna nell'indagine sul mercato delle locazioni dell'Istituto Cattaneo

Vota questo articolo
(0 Voti)
L'impatto di Airbnb a Bologna nell'indagine sul mercato delle locazioni dell'Istituto Cattaneo

Il mercato del turismo negli ultimi anni ha profondamente cambiato le proprie connotazioni, non solamente grazie allo sviluppo di infrastrutture legate alla mobilità, alla forte espansione della mobilità rapida a costi accessibili (compagnie low cost e treni), ma anche Internet e i portali di ricerca hanno influenzato in maniera profonda questo mercato, aprendo a nuove soluzioni locative come l’affitto turistico a breve, ossia il fenomeno Airbnb, che sta avendo incisive ripercussioni su tutte le principali città turistiche del mondo e, sebbene con numeri minori, anche su Bologna. Durante l'incontro dello scorso 23 maggio a Bologna sugli affitti brevi, Andrea Gentili PhD UniBo, UnivPM e ricercatore Istituto Cattaneo, che di recente ha pubblicato la ricerca "Indagine sul mercato degli alloggi in locazione nel comune di Bologna", partendo dal fenomeno Airbnb inteso come locazioni brevi,  ne ha evidenziato i suoi effetti sul mercato locativo e turistico nell'intervento dal titolo "Bologna città turistica: una sfida sociale".

Domanda - Come il fenomeno "Airbnb" ha modificato il mercato della locazione di alloggi a Bologna?

s200 andrea.gentiliAndrea Gentili - Ad oggi non vi è un chiaro e tracciabile effetto diretto sul mercato della locazione a Bologna. Per essere precisi non vi sono al momento dati sufficienti per rispondere a tale domanda.

Il fenomeno Airbnb è infatti esploso a Bologna tra il 2016 e 2017 e ad oggi non vi sono dati dettagliati a livello territoriali tali da poter permettere una valutazione dell’effetto sul mercato degli affitti cittadino.

In generale, tuttavia, vale il principio che a fronte di uno stock immobiliare tendenzialmente piatto (poche le nuove costruzioni nel territorio comunale) la sottrazione a tale offerta di circa 2000 case intere ha sicuramente contribuito a mantenere elevati i canoni di locazione a livello cittadino.

Bologna presenta oggi una ampia fetta di popolazione in “sofferenza abitativa” ovvero non in grado di pagare affitti “sostenibili” (il 30% del reddito secondo l’OCSE) e quindi o espulsi dal tessuto urbano o evidentemente sopra la soglia di rischio.

Domanda - Quali sono le principali conseguenze sull'offerta turistica e sulla domanda ma anche sul tessuto urbanistico e sul mercato immobiliare?

Andrea Gentili - Dal punto di vista del tessuto urbano ed economico vanno notati tre effetti importanti. In primo luogo la distribuzione territoriale dell’offerta, concentrata nel centro storico e nelle aree limitrofe ad ospedali e polo fieristico.

Vi sono quindi due tipi di offerta turistica ad Airbnb che la città soddisfa, quella del turista vacanziero classico e quella del turista sanitario/lavorativo. Queste due offerte si intrecciano con il tessuto classico dell’offerta di ospitalità andando nel primo caso a competere direttamente con le strutture classiche e nel secondo caso ad integrare lo stesso colmando una carenza strutturale. Questo secondo effetto appare chiave nella lettura dei rapporti che intercorrono tra ricettività tradizionale e nuove forme. Da un lato infatti la concorrenza permette di incentivare meccanismi di miglioramento dell’offerta, dall’altro la complementarietà va a colmare un vuoto che, data l’espansione del fenomeno del turismo sanitario, si prevede possa crescere in maniera drastica nei prossimi anni (e che è per la sua stessa natura di connotazione ben differente rispetto al turismo vacanziero).

Infine vanno considerati i fenomeni tipo “Halldis”, ovvero i fenomeni di gestione delle case in affitto breve da parte di società specializzate nella ricettività. Tale fenomeno, in netta espansione, nel nostro rapporto di ricerca denominato caso “Halldis” poiché l’operatore con sede a Parigi con 74 annunci singoli è il principale attore sul mercato bolognese, ovviamente entra in una forma di concorrenza non conosciuta con l’ospitalità tradizionale e i suoi effetti andrebbero studiati con un dettaglio informativo ad oggi non disponibile.

Domanda - Quale lo scenario futuro più probabile per la città?

Andrea Gentili - Airbnb è un fenomeno che richiede da un lato un continuo studio essendo un fenomeno nuovo per Bologna e in generale nuovo per la nostra economia. Sebbene le esperienze di altre città non siano direttamente applicabili a Bologna vuoi per questioni dimensionali (Barcellona, Londra, Parigi), vuoi per la dimensione del mercato turistico (Firenze, Venezia), vuoi per la peculiare vocazione universitaria di Bologna che imprime una forte stagionalità ai ritorni del settore, la tensione abitativa che Airbnb può generare rischia di causare rigetto da parte del tessuto urbano.

Recentemente Palma di Maiorca ha vietato Airbnb e altre aree stanno seguendo simili azioni al fine di evitare lo svuotamento dei centri storici o l’esplosione degli affitti. Il turismo è una nuova grande risorsa e su di essa la città sta puntando molto, appare tuttavia necessaria una programmazione urbana ed infrastrutturale che permetta di sopperire alla carenza di case in affitto “tradizionale” o inevitabilmente il turismo da risorsa verrà visto come problema.

Il mercato del turismo negli ultimi anni ha profondamente cambiato le proprie connotazioni, non solamente grazie allo sviluppo di infrastrutture legate alla mobilità, alla forte espansione della mobilità rapida a costi accessibili (compagnie low cost e treni), ma anche grazie alla capacità di identificare e trovare soluzioni turistiche in grado di soddisfare nuove esigenze e al contempo ridurre i costi stessi. Si fa nello specifico riferimento all’abbattimento dei costi di ricerca alloggi e transazione dovuti alla disintermediazione dell’offerta locativa. Internet e i portali di ricerca hanno infatti influenzato in maniera profonda questo mercato, aprendo a nuove soluzioni locative: l’affitto turistico a breve, ossia il fenomeno Airbnb, sta avendo incisive ripercussioni su tutte le principali città turistiche del mondo e, sebbene con numeri minori, anche su Bologna. Tramite l’utilizzo di fonti di monitoraggio riconosciute quali AirDNA.co e il blog di Tom Slee (esperto del settore che da anni monitora il fenomeno), l’Istituto Cattaneo ha evidenziato come nel capoluogo emiliano vi siano circa 2.000 annunci attivi (Fonte AirDNA.co) per case intere, con un potenziale di espansione che può rapidamente raggiungere le 4.000 unità. L’incremento è chiaro tra il 2016 e 2017 e si concentra nel centro cittadino e nelle aree adiacenti alla fiera e alle zone ospedaliere. Utilizzando i dati disponibili, è emerso come, dati i tassi di occupazione degli stessi e la frequenza di annunci ascrivibili a un’unica origine, vi sia un introito medio annuo di circa 20 mila euro per le case intere in Airbnb a fronte di un affitto medio a canoni di mercato di 8.300 euro.

Potrebbe interessarti anche:

Misurare l’offerta turistico-ricettiva in Italia: a che punto siamo?
Hotel e Appartamenti, un intreccio normativo
I dati sugli affitti brevi: il contributo degli Osservatori aziendali
Affitti brevi in Italia, un mercato da 1 mln di immobili e ricavi per oltre 4 mld di euro

Cerca nel sito

donne turismo




Hospitality News - Il portale dedicato ai professionisti dell'ospitalità
Hospitality News di Erminia Donadio - Portale d'informazione per il settore dell'ospitalità - Realizzazione siti internet Christopher Miani