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Lunedì, 28 Gennaio 2019 12:49

Affitti brevi e property management: scenario attuale e prospettive future

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Da sinistra: Danilo Beltrante, Alessandra Signori, Davide Scarantino, Vincenzo Cella, Marco Celani, Francesco Beraldo, Stefano Bettanin e Pietro Abbati Marescotti, tra i Soci Fondatori di Property Managers Italia Da sinistra: Danilo Beltrante, Alessandra Signori, Davide Scarantino, Vincenzo Cella, Marco Celani, Francesco Beraldo, Stefano Bettanin e Pietro Abbati Marescotti, tra i Soci Fondatori di Property Managers Italia

In occasione dell'evento di formazione dal titolo " Property management e affitti brevi: vantaggi, opportunitá e sviluppi" che l'Associazione Property Managers Italia ha organizzato con il patrocinio del Comune di Milano e che si terrà a Palazzo Marino il prossimo 30 gennaio, abbiamo chiesto al suo Presidente Stefano Bettanin, founder e CEO di Rentopolis, di farci una panoramica generale della situazione italiana.

Domanda - Avvocato Bettanin, quale il contesto attuale in Italia?

Stefano Bettanin - Con il Governo in carica, il clima è di grande collaborazione ma la situazione è di apparente stallo perchè l'intenzione dichiarata è quella di attuare una riforma legislativa per la quale giustamente il Ministro Centinaio vuole ascoltare tutte le parti coinvolte e al cui fine sono stati istituiti dei tavoli di lavoro nei quali noi siamo presenti. L'elemento principale che si sta discutendo è l'introduzione di un registro di identificazione delle strutture, CIR o codice nazionale sul quale già alcune Regioni si sono mosse tra cui la Lombardia, Marche, Sardegna ma con l'obiettivo che sia un progetto allineato tra Stato e Regioni.

Property Managers Italia (PMI), l'Associazione che rappresento e che rappresenta e supporta nella loro attività gli imprenditori dell’ospitalità residenziale, è favorevole a qualunque strumento che serva a regolamentare il settore e a far emergere il sommerso. Quello che chiediamo è che il sistema sia semplice e chiaro in modo da evitare un'eccessiva burocratizzazione che rischia di ottenere l'effetto contrario.

Estendere il CIR, vuol dire anche che tutte le strutture identificate con il codice saranno a norma di legge e auspichiamo pertanto che i portali vadano a pubblicizzare solo queste strutture.

Chiediamo altresì che la rivisitazione dell'impianto legislativo sia armonica. Mi riferisco per esempio alla tassa di soggiorno che, sebbene di competenza comunale e regionale, abbia regole comuni. E questo anche per il turista che fa fatica a comprendere diversità locali di tariffa e di applicazione. 

Domanda - Qual è il profilo del Property Manager oggi in Italia?

Stefano Bettanin - Anche grazie al lavoro svolto dall'Associazione e a una maggiore sensibilizzazione del mercato, possiamo rilevare una diffusa professionalizzazione dell'attività di property management.

Rispetto infatti ad alcuni anni fa, quando tutti, avendo capito che si poteva valorizzare un immobile e il patrimonio esistente attraverso l'affitto breve, si sono messi a operare con una certa artigianalità e improvvisazione, siamo giunti a un buon livello di professionalità. 

Oggi il property manager ha la consapevolezza della difficoltà del mestiere e delle elevate competenze richieste che spaziano dal revenue management all'accounting, dal marketing alla fiscalità, e dunque si attrezza con lo studio, la formazione e l'aggiornamento.

Domanda - Quali le prospettive future?

Stefano Bettanin - Aumentando la professionalità degli operatori, aumenta chiaramente la competitività che si è indubbiamente innalzata. Si tratta però di una concorrenza sana, leale e legale e che, quindi, favorisce la crescita del settore.

A livello macroeconomico, stiamo assistendo a un processo di aggregazione per cui in passato operatori che si gestivano singoli territori, si ritrovano a operare in situazioni differenti.

La stessa Airbnb ha acquisito una società di gestione - Luckey Homes - che opera in Francia e Canada, come Expedia che ha comprato ApartmentJet e Pillow, società che operano negli Stati Uniti, e altro. Non sono solo le OTA a muoversi in questa direzione, giจค Accord aveva acquistato negli anni scorsi onefinestay o Marriott ha acquistato Host Maker, società di gestione londinese, che sta continuando a investire negli appartamenti. 

Anche a livello italiano, sono in atto processi che vanno verso le aggregazioni di diversa natura e tutte con l'obiettivo di favorire la crescita degli operatori e dei territori.

Ci sono anche tra i nostri soci fondatori realtà che stanno operando in questo senso come per esempio Family Apartments o Italianway con Wonder Italy ma anche Halldis e la stessa Rentopolis che sono già presenti anche fuori confine.

In questo contesto, non scompariranno i "piccoli" ma si dovranno necessariamente ritagliare una nicchia che consenta loro di poter operare con margini che garantiscano la remuneratività del lavoro svolto.

L'Associazione si occupa proprio di aiutare gli imprenditori extralberghieri in modo da guidarli nei vari passaggi e nelle scelte da fare per evitare che vengano fatti errori e sprechi di risorse.

L’Associazione Property Managers Italia è nata nell’ottobre del 2016 per dare piena dignità imprenditoriale al settore del vacation rental ed è membro e rappresenta in Italia l’EHHA, European Holiday Home Association nata nel 2013 proprio per dare voce al settore a livello europeo.
L'associazione rappresenta i professionisti dell'ospitalità residenziale, indipendentemente dal numero di strutture (appartamenti o ville) gestite, sia tramite Case Appartamenti Vacanze o altre forme di ricettività extralberghiera in base alla Regione in cui è ubicato l'immobile, sia tramite locazione turistica.
Agli 11 soci fondatori di Property Managers Italia: Rentopolis, Halldis, Windows on Italy, Italianway, DoYouBnb, Doorways to Italy, Florence srl, Family Apartments, My Place e Rent-it-Venice, si sono affiancati molti altri player.
Al momento l’Associazione Property Managers Italia conta oltre 150 soci per un totale di circa 22mila appartamenti distribuiti capillarmente in tutta Italia; considerando una media di 3 persone ospitate in un appartamento parliamo di una capacità ricettiva per circa 66mila persone.
Il PROPERTY MANAGER è il gestore di tutti i processi per la messa a reddito di un immobile, dalla gestione all’intermediazione e commercializzazione di immobili ‐o parti di essi‐ a fini turistici. E' spesso a capo di una società di servizi a supporto di privati o investitori immobiliari ai quali offre la propria professionalità nell’ambito dell’ospitalità di breve periodo. 
Gestisce alloggi in città differenti, di dimensioni differenti, con diversi modelli di business, avvalendosi della collaborazione di assistenti e attraverso i più disparati canali di vendita online, come Airbnb, Homeaway, Booking.com, Expedia, Tripadvisor, senza dimenticare il sito internet della propria società.
Il property manager ricerca unità abitative, si interfaccia con i proprietari degli immobili, e funge da ponte tra i clienti finali ‐ i viaggiatori alla ricerca di un alloggio ‐ e, appunto, i proprietari, offrendo supporto ai clienti finali come ai proprietari su customer care, revenue management, annunci sui portali online, booking engine.
I proprietari di immobili cercano in un property managers serietà e certezza di un introito, una figura seria ed affidabile a cui delegare parzialmente il rischio di impresa e integralmente gli oneri burocratici ed amministrativi, in cambio di una percentuale della tariffa di vendita, che può variare a seconda del business model perseguito.
Il property manager non vende servizi ma agisce come market place, mettendo in contatto domanda e offerta, i viaggiatori che cercano esperienze con i fornitori locali dando linfa alle economie territoriali e creando opportunità di lavoro.

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