Domanda - Quale il ruolo del diritto in questo processo di trasformazione del mercato?
Avv. Donatella Marino - Un antico brocardo, ancora valido ed efficace anche nella nostra società filoanglosassone, riassume felicemente il compito del Legislatore. “Ex facto oritur ius”: dalla pratica nasce il diritto. Oggi come duemila anni fa. Uno dei cardini di ogni civiltà è che il diritto deve seguire, anzi, inseguire, l’evoluzione dei mercati. Deve riconoscere e adattarsi alle situazioni emergenti dalla prassi e regolarle adeguatamente in modo da consentirne lo sviluppo all’interno e in linea con il sistema esistente. Da qui, due corollari.
Innanzitutto, il diritto dovrà prendere atto di un fatto: il mercato del Real Estate non si pone più come diverso e alternativo al ricettivo. Gli operatori del primo settore stanno in parte confluendo nel secondo e l’attuale contrapposizione sul piano giuridico, a partire già dagli strumenti contrattuali, è anacronistica.
Il secondo corollario è che, nell’adeguarsi alla prassi dei mercati, il diritto deve mantenere fermi i momenti fondanti dell’ordinamento civile: valori costituzionali, regole etiche recepite dal diritto e principi comunitari che non possono essere disattesi. Tutta la prima parte del nostro libro sviluppa questo argomento.
Domanda - Quali sono gli aspetti di maggiore attenzione e complessità dal punto di vista giuridico?
Avv. Donatella Marino - Partirei dall’equivoco concetto di turismo che, come spieghiamo nel libro, è percepito in modo diverso dai giudici civili rispetto ai legislatori regionali. Oppure la distinzione tra contratto (tipico) di locazione a uso abitativo (regolato da apposita sezione del Codice Civile, risalente al dopoguerra, e alla disciplina vincolistica del 1998), tipico strumento del Real Estate, e contratto (atipico) di ospitalità (uno sviluppo dottrinale e giurisprudenziale del contratto di alloggio in albergo, per intenderci): la presenza di servizi aggiuntivi all’offerta di alloggio sposta l’asse dall’una all’altra fattispecie attraendo discipline radicalmente diverse sul piano civile, fiscale, amministrativo e penale.
Sul piano pratico, invece, questa spaccatura non esiste: il mercato è fluido e gli operatori, strutture ricettive e locatori, i cosiddetti Host, chiedono di poter offrire oltre all’alloggio anche eventuali servizi senza che questo li costringa a una scelta di fondo tra due mondi, tra due apparati giuridici alternativi.
Altra criticità è il tentativo delle Regioni di attrarre le private dimore locate per periodi brevi all’interno della normativa sul turismo, sottoponendole a un percorso autorizzativo simile a quello previsto per le strutture ricettive e censendole attraverso l’attribuzione di un codice identificativo da esporre, in alcuni casi, anche sui portali. Anche questi snodi sono affrontati nel libro. Ma l’elenco potrebbe proseguire ancora a lungo: da non dimenticare il tema, tra i più oscuri, della imposta di soggiorno e del ruolo – con le relative conseguenze – attribuito alla struttura ricettiva, all’intermediario e al locatore. Oppure l’individuazione del contenuto contrattuale quando nel rapporto tra Host e Guest interviene Airbnb, con la propria disciplina negoziale e le proprie clausole. O tutta la normativa fiscale, allineata con il diritto civile e, conseguentemente, disallineata con la disciplina amministrativa regionale. O anche il concetto di impresa, nella triplice concezione civilistica, fiscale (tutto sommato coordinate tra loro) e amministrativo-regionale (completamente sganciata). Anche questo tema è ripetutamente trattato nel libro. Da ultimo, c’è davvero troppa burocrazia, troppi adempimenti spesso inutili, frutto di stratificazioni normative inerziali non ripensate in modo efficace. Per gli alberghi, in particolare, ma in cascata anche per le altre strutture ricettive.
Domanda - Nell’attesa di interventi legislativi appropriati è possibile tentare di dare soluzioni univoche e standardizzate?
Avv. Donatella Marino - No. Il rischio è che il rimedio sia peggiore del male. È comprensibile la tentazione di cercare soluzioni semplici, chiare, comprensibili, univoche e in quanto tali rassicuranti. Ma le facilonerie in un settore così complesso sono estremamente pericolose. Una “soluzione” semplice ma sbagliata rischia di non reggere ai controlli ed essere disconosciuta dalle Pubbliche Amministrazioni o in sede giurisdizionale. Il fenomeno, oggi come oggi, deve necessariamente essere spacchettato e inquadrato prima di tutto sul piano teorico dai vari punti di vista e all’interno delle diverse discipline. Ogni specifica situazione, ogni argomento deve essere calato nel contesto corretto. Le semplificazioni per approssimazione in questo momento e in questo settore sono da evitare, comportano conseguenze spiacevoli e sanzioni pesanti che raramente sono prese a carico da chi ha offerto la “soluzione chiara”. Con questo disarticolato quadro normativo possono, anzi, devono essere concepite delle categorie uniformi e standardizzate, ma solo all’interno di una visione giuridica di insieme e senza aspirare a fuorvianti chimere di semplicità e standardizzazione.
Domanda - Quali le nuove frontiere del turismo ricettivo (o della ricettività turistica, al di là del sistema alberghiero tradizionale)?
Avv. Donatella Marino - La tendenza di molti grossi operatori del Real Estate alla conversione verso i Serviced Apartment o l’offerta di ospitalità di brevissimo termine, così come la forza attrattiva di questo mercato ricettivo-locativo italiano verso investitori esteri non possono essere disconosciute e boicottate dal diritto. Così come non va disatteso il legittimo desiderio dei piccoli proprietari di locare una unità abitativa anche per brevi periodi, fenomeno peraltro tipicamente italiano legato al mercato delle “seconde case”. Ma gli attuali strumenti giuridici sono datati e poco fruibili - salvo l’intervento di esperti, non sempre accessibili.
Il mercato chiede l’individuazione di nuove normative, ben coordinate, correttamente eseguibili, coerenti tra i vari apparati e che non prestino il fianco a continue eccezioni di costituzionalità.
Servono leggi che impongano regole e limiti ai piccoli locatori senza dover ricorrere alla normativa sulle strutture ricettive, mutuando disposizioni che non possono essere mutuate: una persona fisica che pone in locazione il proprio appartamento, anche se con modalità nuove rispetto al passato, non può essere considerato tout court un gestore di pubblico esercizio. Ma è corretto individuare norme che impediscano a questi piccoli locatori di muoversi nell’ombra svicolandosi da tutte le normative applicabili.
Occorrono normative che consentano di disciplinare l’emergere delle nuove offerte locativo-ricettive senza che un cambio di biancheria di troppo capovolga l’inquadramento giuridico di una situazione ed esponga a pesanti sanzioni, spaventando i nuovi operatori italiani e gli investitori, specie se stranieri. Il diritto, qui, è gravemente in ritardo. Del resto, nuove leggi sembrano effettivamente essere state messe in cantiere.
L'avvocato Donatella Marino si occupa con un team di professionisti di un progetto di studio, divulgazione e consulenza specializzata nel diritto del Turismo e della ricettività (www.hospitalitylawlab.net).
Con alcuni di loro ha pubblicato il testo “LA NUOVA OSPITALITA TURISTICA – Dalle tradizionali strutture ricettive alle recenti formule” edito dalla casa editrice giuridica Key Editore.
Il testo è reperibile nelle principali librerie giuridiche (Giuffrè, Hoepli, La Tribuna, preferibile prenotarlo) oppure on line attraverso Amazon o IBS sia in formato cartaceo che digitale.
L’Avv. Donatella Marino scrive inoltre in materia di Real Estate su alcune testate italiane (tra cui "Italia Oggi" e "Milano Finanza").
