Domanda - Quali sono i motivi del cambio di denominazione dell'Associazione e della sostituzione del termine Locazione Turistica con Locazione Breve?
Notaio Fabio Diaferia - Pro.Loca.Tur ha da sempre cercato di operare sulla base delle normative vigenti. Applicando quelle legittime e contestando quelle illegittime. Pro.Loca.Tur fu costituita nel 2016 e allora le uniche due norme che in qualche modo facevano riferimento alla fattispecie oggetto dell’attività dell’associazione erano quelle dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e dell’articolo 53 dell’Allegato 1 al D.Lgs. 23 maggio 2011 n. 79. La prima si limitava a stabilire quali norme della stessa legge 431/1998 non fossero applicabili agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche e la seconda che si limitava a stabilire che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Nel 2017 e nel 2018 sono stati emanati due importanti provvedimenti, rispettivamente il d.l. 24 aprile 2017 n. 50, poi convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96 e il d.l. 4 ottobre 2018 n. 113, poi convertito dalla legge 1 dicembre 2018 n. 132.
In entrambi questi provvedimenti sono contenute norme (rispettivamente l’articolo 4 del d.l. 50/2017e l’articolo 19-bis del d.l. 113/2018) che trattano espressamente della locazione breve.
Lo fanno in relazione ad aspetti di carattere tributario e ad aspetti di carattere di pubblica sicurezza, ma le relative circolari applicative date dalla Agenzia delle Entrate (Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017) e dall’Ufficio per l'Amministrazione Generale del Dipartimento di Pubblica Sicurezza del Ministero dell'Interno (Circolare del 20 dicembre 2018) hanno espressamente richiamato il contratto di locazione e, segnatamente, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, parlando di “locazione breve”. In particolare, proprio la Circolare 24/E ha precisato che i contratti di locazione breve sono contratti “tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche”. Ecco quindi che il legislatore statale ha sancito un principio cardine: la locazione turistica altro non è che una normale locazione, per lo più di breve durata, che in taluni casi può soddisfare le finalità turistiche del conduttore. Indirettamente, peraltro, il legislatore statale aveva già avuto modo di disciplinare altri aspetti della locazione breve, seppur non dandone mai una definizione precisa.
Pro.Loca.Tur ha quindi ritenuto che fosse arrivato il momento di smettere di parlare di locazione turistica per iniziare a parlare solo di locazione breve anche al fine di evitare quei fraintendimenti che hanno portato alcune Regioni ad approvare norme che, invadendo la competenza esclusiva del legislatore statale in materia di ordinamento civile, sono state inevitabilmente impugnate dal Governo dinnanzi alla Corte Costituzionale (mi riferisco in particolare alla legge 86/2016 di Regione Toscana, alla legge 7/2018 del Regione Lombardia e alla legge 57/2018 di Regione Puglia).
L’associazione ha quindi modificato la propria denominazione in quella di Associazione Proprietari Alloggi dati in Locazione Breve, pur mantenendo il logo “Pro.Loca.Tur” con il quale l’associazione continua ad essere conosciuta in tutta Italia.
Domanda - Quale dunque la normativa di riferimento della Locazione Breve?
Notaio Fabio Diaferia - Le norme di riferimento della locazione breve sono attualmente le seguenti:
- il Codice Civile che agli articoli 1571 e seguenti disciplina il contratto di locazione in generale e agli articoli 1607 e seguenti disciplina, in particolare, la locazione di case di abitazione, stabilendo una durata massima per il contratto di locazione ma non una durata minima e così, indirettamente, ammettendo anche contratti di locazione della durata di un solo giorno;
- il Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) che all’articolo 2-bis della Tariffa Parte II, che disciplina i contratti soggetti a registrazione solo in caso d’uso, contempla espressamente locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno;.
- l’articolo 3 del D.Lgs. 13 marzo 2011 n. 23 che, introducendo nel nostro ordinamento la cosiddetta “cedolare secca sugli affitti” prevede espressamente che essa possa essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussista l’obbligo della registrazione e, quindi, ai contratti di durata non superiore a trenta giorni;
- il già citato articolo 4 del D.L. 50/2017 che dà una definizione, seppur solo dal punto di vista del regime fiscale, del contratto di locazione breve di immobile ad uso abitativo, ribadendo che allo stesso è applicabile il regime della “cedolare secca” già previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, che laddove i canoni di locazione siano riscossi da un intermediario o da un soggetto che gestisce un portale telematico, l’intermediario e il gestore del portale devono operare una ritenuta d’acconto sul canone riscosso dall’inquilino prima di versare la differenza al locatore e attribuendo ai Comuni la possibilità di applicare l’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. 23/2011 anche a coloro che soggiornano in alloggi che siano oggetto di contratti di locazione breve;
- l’articolo 109 del TULPS che, a seguito dell’interpretazione autentica data dall’art. 19-bis del d.l. 113/2018 prevede per coloro che danno in locazione alloggi per periodi non superiori a trenta giorni, il divieto di dare alloggio a soggetti privi di un valido documento di identità e l’obbligo di comunicare alla Questura, mediante il portale AlloggiatiWeb (disciplinato dal D.m. 7 gennaio 2013) le generalità degli alloggiati entro 24 ore dalla consegna dell’alloggio
Domanda - Quali invece gli elementi distintivi della la locazione breve e dunque la differenza tra un immobile dato in locazione breve e un immobile struttura ricettiva?
Notaio Fabio Diaferia - Ciò che distingue la locazione breve dall’attività turistico ricettiva è che nella locazione breve di immobile ad uso abitativo l’oggetto del contratto è definito dell’articolo 1571 del codice in base al quale con il contratto di locazione una parte (il locatore) concede all’altra (il conduttore) il godimento di un appartamento, per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo (il canone).
Stando alla definizione di contratto di locazione, quindi, non c’è spazio per ulteriori prestazioni oltre a quella di concessione del godimento dell’immobile.
Nell’esercizio di un’attività turistico ricettiva, invece, è possibile che l’esercente svolga a favore del cliente anche ulteriori prestazioni, oltre a quella rappresentata dalla concessione del godimento sull’appartamento.
In taluni casi tali ulteriori prestazioni non sono neppure una mera facoltà ma addirittura un obbligo previsto dalle leggi o dai regolamenti regionali che disciplinano l’esercizio delle attività turistico ricettive e la gestione delle strutture ricettive. In Lombardia, ad esempio, l’articolo 26 della legge regionale 27/2015 stabilisce che la prestazione di servizi complementari sia solo eventuale, in Liguria, invece, la Delibera della Giunta Regionale 356/2017 prevede che il servizio di pulizia debba essere assicurato almeno una volta a settimana e, quindi, detto servizio è obbligatorio.
Ciò che consente di qualificare un appartamento come oggetto di un contratto di locazione oppure come struttura ricettiva è, dunque, il fatto che nel primo caso di quell’appartamento viene concesso il mero godimento senza alcuna prestazione aggiuntiva né eventuale, né obbligatoria, mentre nel secondo caso al godimento dell’appartamento si può o, a seconda dei casi, si deve aggiungere l’esecuzione di ulteriori prestazioni e in particolare la fornitura di servizi diretti alla persona che utilizza l’appartamento per il periodo di durata del contratto. Questi servizi possono essere i più disparati ma i più comuni sono il servizio di riassetto e pulizia dell’appartamento e quello di cambio della biancheria da letto, da bagno e da cucina.
Domanda - Il contratto di locazione breve esclude la prestazione di servizi da parte del proprietario (privato o impresa) all'inquilino ma esclude anche la possibilità che i servizi in questione siano forniti da terze parti che a loro volta hanno un contratto di altra natura con essi (property manager/ intermediari etc)?
Notaio Fabio Diaferia - Personalmente ritengo che ciò che determina la “trasformazione” di un alloggio oggetto di contratto di locazione breve in una vera e propria struttura turistico ricettiva sia l’esecuzione all’interno di quell’appartamento di prestazioni a favore dell’occupante che vadano oltre la concessione del mero godimento dell’appartamento stesso.
Non importa da chi quelle prestazioni vengano eseguite (proprietario, gestore, terzo collegato o meno ad uno dei primi due).
Se colui che abita per non più di trenta giorni in un appartamento riceve all’interno dell’appartamento i servizi tipici dell’attività turistico ricettiva da parte di un soggetto che non è il suo collaboratore domestico (colf), allora quell’appartamento deve a tutti gli effetti essere considerato una vera e propria struttura ricettiva ed essere assoggettato alla relativa disciplina stabilita dalle norme regionali che regolamentano la materia.
