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Martedì, 12 Novembre 2019 14:33

Alberghiero ed extralberghiero: due mondi a confronto

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Alberghiero ed extralberghiero: due mondi a confronto

Ad aprire la prima edizione di HOST B2B, Basic To Business, una conferenza interamente dedicata all'Extra Alberghiero che si terrà a Roma il prossimo 22 e 23 novembre, il panel introdotto da Saverio Panzica che metterà a confronto alberghiero ed extralberghiero, due mondi che sempre più si intersecano, i cui confini appaiono sempre meno definibili e cui si aggiunge un terzo potenziale concorrente: le locazioni brevi. In attesa di questo incontro, vediamo nel dettaglio alcune delle premesse fondamentali per il dibattito.

Domanda - Alberghiero ed extralberghiero: quale la linea di demarcazione?

SaverioPanzicaSaverio Panzica - Per stabilire quale sia la linea di demarcazione tra strutture turistico ricettive extralberghiere e locazioni turistiche/brevi è indispensabile conoscere l’esatto inquadramento giuridico, in un quadro normativo comparato tra le disposizioni legislative dello Stato, dell’Unione Europea e delle regioni.

Innanzitutto, l’Unione Europea con il Regolamento (ue) n. 692/2011 definisce in maniera inequivocabile gli esercizi ricettivi turistici escludendo le locazioni  (L’ISTAT con propria circolare annuale indica le modalità applicative del predetto regolamento UE n. 692/2011). Nello specifico, l'Art.2 recita:

  • l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2;
  • m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

Pertanto, sembra chiaro che, ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione, il titolare dell’attività turistico ricettiva aperta al pubblico debba avviare e gestire l’impresa, tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) competente territorialmente, come disposto dall'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Inoltre, le strutture alberghiere, devono rispettare:

  • i requisiti catastali della categoria D/2;
  • essere inquadrate nel codice ATECO 55.10.00.

Le strutture ricettive extralberghiere: case/appartamenti per vacanze, affittacamere, B&B, vanno inquadrate con:

  1. categorie catastali di riferimento: A (esclusa la A/10);
  2. con il codice ATECO: 55.20.51 (affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence).

Domanda - Tra alberghiero ed extralberghiero, si inseriscono le locazioni turistiche. Quale il loro inquadramento?

Saverio Panzica - Non sembra, altrettanto chiaro, o per ignoranza o per malafede, che esiste una tipologia turistico ricettiva privata la “LOCAZIONE TURISTICA/BREVE”, non soggetta alla normativa regionale a parte il CIR, disciplinata ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato ai sensi dell’art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione.

Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, redatti in forma scritta, ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26 del 2011). Se la durata del contratto, in tal modo determinata, è inferiore a 30 giorni nell’anno è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR.

Ne consegue che le locazioni turistiche/brevi non sono soggette alla presentazione della SCIA al SUAP né, tantomeno, alla riscossione dell’imposta di soggiorno per i loro ospiti.

Nelle locazioni turistiche/brevi non possono essere forniti “i servizi turistici o servizi alle persone” (cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo di presenza degli ospiti). Come disposto dalla Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987, che ha delineato una netta differenza tra il contratto d’albergo e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile. (l’art. 1786 del codice civile ha equiparato la disciplina relativa agli alberghi alle altre strutture ricettive).

A questo punto va evidenziato che l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, convertito in legge 21 giugno 2017, n. 96, non considera le suddette sentenze della Cassazione, infatti detto art. 4 dispone, tra l’altro, che "Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, (ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare).

La locazione turistica/breve può essere gestita, anche, in forma imprenditoriale da svolgere con il codice ATECO 68.20.01. che così dispone:

  • Affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: edifici ed alloggi residenziali, edifici non residenziali, incluse sale per esposizioni, strutture di magazzinaggio, terreni, centri commerciali
  • affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: case, appartamenti e camere ammobiliate o meno per soggiorni di lunga durata, generalmente su base mensile o annuale
  • gestione di aree residenziali per case trasportabili
  • sviluppo di progetti immobiliari finalizzati all’affitto

In merito alla durata temporale, rispetto alla suddetta indicazione: “affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: case, appartamenti e camere ammobiliate o meno per soggiorni di lunga durata, generalmente su base mensile o annuale”, è bene ribadire che, nella lingua italiana, il termine generalmente non implica un obbligo ma una semplice indicazione. 

In merito all'imposta di soggiorno, disciplinata dall’articolo 4 del DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale: "I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno. 

Pertanto, ai sensi dell’art. 4 del D.L. n.50/2017, convertito con legge n. 96/2017, le locazioni turistiche brevi gestite da persone fisiche, ovvero in forma non imprenditoriale, possono offrire la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e sono soggette alla riscossione dell’imposta di soggiorno a carico dei loro ospiti. Le locazioni turistiche brevi gestite in forma imprenditoriale, non possono offrire la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e non sono soggette alla riscossione dell’imposta di soggiorno a carico dei loro ospiti.

In ogni caso, nel contesto della gerarchia delle fonti, deve essere evidenziata un'importantissima considerazione: le locazioni turistiche sono disciplinate dall’art. 1571 del codice civile; dall’art. 53 del codice del turismo e dalla legge n. 431/1998. Le locazioni turistiche/brevi conseguentemente, rientrano tra le competenze esclusive dello Stato ai sensi dell’art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione – diritto privato. Pertanto, le locazioni turistiche/brevi NON SONO STRUTTURE RICETTIVE che a loro volta rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione.

Per concludere, ne consegue che le locazioni turistiche non possono essere assoggettate alla disciplina dell’imposta di soggiorno.

Domanda - Abusivismo, "fenomeno" purtroppo che nessuno esclude e termine molto spesso abusato per alimentare contrasti e tensioni tra il mondo alberghiero e quello extralberghiero.

Saverio Panzica - Per demarcare, in modo preciso e inequivocabile, il confine tra attività lecita di locazioni turistiche/brevi e l’abusivismo imperante in rete, che droga il mercato della ricettività turistica con gravi conseguenze per l’erario e per coloro i quali adempiono a tutte le procedure giuridico/amministrative e fiscali imposte dalle norme vigenti, dobbiamo entrare nel merito dell’utilizzo di una corretta terminologia nell’ambito della promozione e della pubblicità attraverso i portali siano essi OTA (Online Travel Agencies, quali Booking, Expedia), siano essi portali di pubblicità on line (AirB&B).

Se si opera nell’ambito delle locazioni turistiche/brevi le parole che potranno identificare la struttura, non dovranno rientrare tra quelle individuate dalle discipline regionali: case/appartamenti per vacanze, affittacamere, B&B. Per operare nella piena legittimità, nell’ambito delle locazioni turistiche/brevi potranno essere usati, a titolo esemplificativo, i seguenti termini non obbligatori: case, appartamenti, locazioni, locazioni turistiche, locazioni brevi, rooms, apartments, short lets. Conseguentemente non potranno essere utilizzati termini che indicano le attività extralberghiere quali: case&appartamenti per vacanze, bed and breakfast e affittacamere, in quanto, come sopra citato, queste tipologie sono disciplinate dalla disciplina regionale di riferimento.

Si ritiene che la comunicazione di tipologie ricettive turistiche siano esse: aperte al pubblico o private, debba essere precisa e non dare adito a interpretazioni errate che indurrebbero in inganno il turista consumatore, rientrando in: pubblicità ingannevole e concorrenza sleale.

Un’informazione non accessibile, incomprensibile, poco trasparente e l’uso di terminologia scorretta o inadeguata, determinano, come sopra scritto: “concorrenza sleale”, nei confronti delle imprese in regola con la disciplina giuridico- amministrativa, e “pubblicità ingannevole” nei confronti dei turisti consumatori.

Per concludere bisogna prendere atto che, spesso, i funzionari della P.A. e delle Forze dell’Ordine, non vengono, adeguatamente, formati e preparati a svolgere la loro funzione di controllo.

Credo che oggi, al di là dei legittimi servizi di controllo e di vigilanza, al fine di combattere l’abusivismo, sia importantissimo rispettare il principio di sussidiarietà, che si riporta, a ogni buon fine, nell’interesse di tutti coloro che operano nel settore turistico ricettivo: aperto al pubblico e privato.

 

copertinasaverioIl VOLUME di Saverio Panzica e di Antonio Marino - "2019 -2020 GUIDA AL DIRITTO PUBBLICO E PRIVATO DEL TURISMO - ORGANIZZAZIONE TURISTICA - STRUTTURE RICETTIVE - LOCAZIONI TURISTICHE BREVI - AGENZIE DI VIAGGI E TOUR OPERATOR - PROFESSIONI TURISTICHE", fresco di stampa, è stato realizzato contemplando uno studio comparato nel contesto della normativa turistica: a livello Internazionale, dell’Unione europea, dello Stato italiano e degli Enti locali: Regioni, Province, Città metropolitane e Comuni. 
In questa ricerca viene evidenziata l’importanza e la necessità di un turismo coordinato e disciplinato dal punto di vista legislativo, che sia volto a stimolare lo sviluppo di questo settore per dare maggiore tutela ai consumatori e agli operatori.
Per acquistare il volume scrivere a questa Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo..

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