Domanda - Quali sono i punti salienti delle prime giornate, quelli che devono essere certamente ricordati dai partecipanti che operano in questo settore?
Donatella Marino - Nella prima giornata, abbiamo trattato, con il Prof. Vincenzo Franceschelli, alcuni aspetti civilistici. Innanzitutto il concetto di ospitalità, la c.d. xenia greca, e il modo in cui si è evoluta nel tempo fino ai giorni nostri, rimanendo tuttora lo spartiacque tra le strutture ricettive e le soluzioni locative. Poi il concetto di turismo, inteso diversamente nel diritto pubblico e nel diritto privato: tutta la giurisprudenza di legittimità e di merito in materia civilistica (sui pacchetti turistici) identifica la finalità turistica come villeggiatura, costringendo a interpretare in questi termini il contratto di locazione turistica al fine di distinguerlo dai contratti ad uso transitorio. Con le ovvie ricadute.
Infine sono stati sintetizzati i principali snodi del tema della forma dell’accordo locativo e della complessa tematica diffusasi ad oggi del c.d. “doppio” contratto di locazione, concluso tramite OTA e nuovamente sottoscritto all’arrivo del GUEST senza l’opportuno coordinamento con quanto concordato on line.
Domanda - E gli aspetti fiscali?
Donatella Marino - Questo seminario tratta solo incidentalmente gli aspetti fiscali, come si vede dalla locandina Nemmeno si prevedeva quindi l’intervento del ns. fiscalista dr. Alfredo Imparato, che ha invece gentilmente accolto l’invito ad una rapida esposizione dei temi posti dalla “manovrina” del 2017 così da rendere più completa la trattazione della materia. La tematica dei servizi ad personam, come pulizia e cambio biancheria, e più in generale tutta la questione della distinzione tra contratti di ospitalità e contratti di locazione è stata così affrontata in modo congruente sia dal punto di vista civilistico sia fiscale.
Domanda - Nell’incontro di oggi invece siete scesi di più in alcune situazioni pratiche. Per esempio, la crescente conflittualità nei condomini.
Donatella Marino - E’ uno dei principali ostacoli degli operatori della Hospitality, quello dei vincoli inseriti nei regolamenti condominiali. Lo scontro è acceso in quanto si fronteggiano gli interessi dei condomini alla quiete e alla sicurezza con il libero esercizio del diritto di proprietà da parte di ciascun condomino. La giurisprudenza è per ora divisa sia nell’individuare i criteri guida per l’interpretazione dei vincoli sia nell’indicare la natura e quindi l’efficacia di questi vincoli.
Domanda - Ma il divieto di svolgere l’attività di “locanda” o “pensione” o di “affittacamere” contenuta in tanti regolamenti condominiali, datati spesso intorno agli anni 60, può applicarsi anche alle locazioni brevi, alle CAV e alle nuove forme di ospitalità?
Donatella Marino - Il punto è proprio questo. Parte della giurisprudenza ritiene che ogni forma ricettiva, persino i B&B, sia “ontologicamente assimilabile” all'attività alberghiera, altra giurisprudenza altrettanto fermamente lo esclude. C’è poi il tema della natura dei vincoli: se vengono considerati servitù atipiche devono essere assoggettate a tutte le prescrizioni connesse, in particolare in tema di trascrizione. Difficile, per il condominio, la difesa, se questo orientamento giurisprudenziale dovesse prevalere. Ma a oggi il dibattito è aperto e, se non si crea un orientamento uniforme in tempi brevi, dovremo verosimilmente attendere una pronuncia delle Sezioni Unite sul punto.
Domanda - Questo problema si pone anche per le locazioni brevi?
Donatella Marino - No, le locazioni sono uno strumento tipico dell’utilizzo abitativo di un bene immobile e come tale non rientra nelle forme di ospitalità. Tuttavia il problema spesso si pone perché, indipendentemente dal nomeniuris usato nel contratto, nella pratica poi l’Host (o il relativo property manager) opera con gli strumenti della Hospitality, così andando a confondersi con l’attività ricettiva.
Domanda - Avete infine trattato ampiamente anche gli aspetti penali rilevanti per la Hospitality.
Donatella Marino - L’intervento del penalista ha fatto luce su alcuni temi particolarmente critici e ricorrenti. Innanzitutto la rilevanza penale del reato contravvenzionale consistente nella mancata comunicazione degli “alloggiati” alla Questura, unitamente alla tematica civilistica e della sicurezza delle nuove formule di ingresso tramite check in automatico nell’alloggio.
In secondo luogo, il tema del peculato, come reato contestato in caso di mancato versamento della tassa di soggiorno.
Infine, il concetto di privata dimora, come ripreso dalla normativa penale in tema di violazione di domicilio, con specifico riferimento all'ipotesi di mancato rilascio dell’alloggio da parte del c.d. guest nella data concordata per il check out.
Domanda - Quali le soluzioni pratiche, in attesa di qualche intervento normativo o chiarimento giurisprudenziale?
Donatella Marino - Tutti gli interventi sono stati anche orientati in questo senso ed è stata anche talvolta proposta una rapida analisi di alcune clausole previste nell’accordo-tipo di locazione breve turistica che sarà a breve reso pubblico dalla Camera di Commercio di Milano Monza e Brianza, oggetto di accurata analisi, clausola per clausola, nel corso dei prossimi due incontri.
