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Venerdì, 06 Dicembre 2019 15:02

Locazioni brevi di immobili con finalità turistica tra persone fisiche: il contratto tipo

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Avvocato Donatella Marino Avvocato Donatella Marino

Per prima in Italia, la Camera di Commercio Milano Monza Brianza e Lodi è intervenuta nel mercato della Hospitality nel suo ruolo di regolatore degli interessi concorrenti e di promozione di rapporti economici equilibrati e corretti tra gli operatori dando avvio a un ambizioso progetto che proseguirà nei prossimi anni con ulteriori standardizzazioni contrattuali e che coinvolgerà anche il rapporto con i portali e le O.T.A. Come primo passo, dunque, mercoledì scorso 4 dicembre 2019, la Camera di Commercio ha presentato il modello contrattuale di locazione breve con finalità turistica, corredato di linee guida che ne spiegano l’utilizzo e l’ambito di applicazione. Frutto, questo, di vari mesi di negoziazione tra alcune delle organizzazioni rappresentanti delle contrapposte parti: i locatori (definiti nel contratto “Host”) e i conduttori (definiti “Guest”). Propone disposizioni negoziali standardizzate, condivise e garantistiche per entrambe le parti, offrendo uno strumento in grado di prevenire o quantomeno ridurre la conflittualità mediante pattuizioni eque ed equilibrate, scoraggiando le pratiche commerciali ingannevoli o scorrette. Ne parliamo con l'Avvocato Donatella Marino, specialista nel settore dell'Hospitality e Real Estate, nonché legale incaricato dalla Camera di Commercio di Milano Monza e Brianza per l’assistenza giuridica nella negoziazione e redazione di uno standard contrattuale utilizzabile per questi “affitti brevi”.

Domanda - Quando è nata l’esigenza di disciplinare questa tipologia contrattuale? E per quali ragioni questo tipo di contratto?

Donatella Marino - E’ un progetto nato nel 2019. La Camera di Commercio ha preso progressivamente consapevolezza della difficoltà degli operatori nel confrontarsi con l’intreccio normativo che regola l’Hospitality (intesa in senso lato) offerta negli appartamenti privati grazie alle nuove soluzioni tecnologiche. Un mercato disciplinato sia da norme caratteristiche del Real Estate residenziale sia da quelle sulla ricettività turistica (alberghiera e non). Non solo. E’ un settore regolato per gli aspetti amministrativi dalle Regioni, mentre l’ambito contrattuale (che per la materia locativa è corposo e vincolante), le questioni condominiali e i concetti di imprenditorialità restano affidati al diritto civile, una competenza del legislatore nazionale. Senza contare l’ulteriore sovrapposizione con le norme di carattere penale e fiscale. Un mercato, infine, che si era recentemente popolato, su Internet, di modelli contrattuali fortemente inadeguati: e su quest’ultimo fenomeno la Camera di Commercio Milano Monza Brianza e Lodi ha ritenuto di volere e dovere intervenire.

Domanda - Quali sono le caratteristiche di questo accordo?

Donatella Marino - E’ un contratto di locazione breve con finalità turistica. Un contratto di locazione, quindi, e non un contratto di ospitalità (o di alloggio in struttura ricettiva), solitamente concluso ormai tramite un’adesione alle condizioni generali della struttura ricettiva e molto più raramente (sebbene opportuno in alcune situazioni, specialmente nell’ipotesi di alloggio lungo in C.A.V.) sottoscrivendo apposito contratto scritto. E’ un contratto concluso tra persone fisiche, di durata non superiore ai trenta giorni, con finalità turistica e in quanto tale regolato dalle norme del codice civile per espresso rinvio dell’Art. 53 del Codice del Turismo. 

Domanda - Perché un contratto scritto?

Donatella Marino - Certamente non per rispondere alle fini opposte dei giuristi in merito alla sussistenza (o meno) di un requisito di forma ad substantiam per questo modello locativo: anche perché nella pratica, al momento, questo aspetto sembra essere irrilevante, considerata non solo l’assenza, da quanto risulta, di decisioni giurisprudenziali specifiche sul punto e, più in generale, di contenzioso in materia.

Le ragioni per cui è opportuno regolare per iscritto il rapporto sono altre. Innanzitutto, soprattutto nel rapporto diretto tra locatore e conduttore, è sempre importante chiarire per iscritto, quando si riesce, le pattuizioni che regolano il rapporto: le intese chiare prevengono (costosi) contenziosi. In secondo luogo, in caso di contenzioso, l’accordo scritto è il miglior strumento probatorio. Inoltre, al momento i giudici italiani lo richiedono se il locatore decide di avvalersi del procedimento agevolato dello sfratto. In quarto luogo, ad oggi, la Polizia municipale in sede di controlli tende a richiedere (a torto o a ragione) documenti scritti e firmati quale elemento a sostegno dell’esistenza di contratti di locazione.

Domanda - Quali sono le novità principali di questo contratto?

Donatella Marino - Per esempio, la terminologia. Viene ripreso il linguaggio attuale, di matrice anglosassone e conosciuto e riconoscibile dai soggetti che lo utilizzeranno, specie se stranieri (sono definiti il concetto di Host, Guest, Check in e Check out) senza disconoscere il lessico tecnico tradizionale della normativa applicabile (risalente, ahimè, al 1942).

Domanda - Quali sono le clausole più innovative?

Donatella Marino - Ritengo particolarmente utili quelle che trattano gli obblighi del conduttore Guest in materia di comunicazione al locatore Host che deve essere posto nelle condizioni di adempiere ai propri doveri in materia di imposta di soggiorno o comunicazioni alla Questura. E’ così stato sgomberato il campo da alcuni equivoci che ricorrono in vari altri accordi tipo che circolavano in rete. Utili anche quelle relative alla cauzione e al ritardo del Guest nel rilascio dell’alloggio. Viene poi ipotizzata (ma non sempre consigliata) la redazione di un inventario, caratteristico delle locazioni di lungo periodo ma mal conciliabile con quelle di breve o brevissima durata, mentre al contrario viene suggerita la redazione di un Regolamento di Utilizzo, da far conoscere e accettare al Guest, che regoli gli obblighi specifici e i dettagli pratici della locazione.

Domanda - L'articolo 5 menziona i servizi di pulizia e fornitura di biancheria come previsti dalla normativa del 2017. Questo significa che il contratto contempla la possibilità di offrire anche questo tipo di servizi?

Donatella Marino - Questa clausola è il tipico risultato di un difficilissimo compromesso e forse la sua sede più corretta, stilisticamente parlando, sarebbe nelle Linee Guida. Il problema è che il tema dei servizi ad personam e in particolare quelli di pulizia e cambio biancheria in corso di locazione è stato centrale durante tutti i mesi di lavoro, in quanto alcune associazioni presenti al Tavolo chiedevano a Camera di Commercio di proporre un modello innovativo che interpretasse la normativa in direzione estensiva includendo anche la possibilità, per il locatore Host, di offrire questo tipo di servizi. Ma Camera di Commercio non ha potere legislativo né può offrire interpretazioni giuridiche delle norme. Interpretazioni che, se azzardate, esporrebbero gli utilizzatori del contratto a conseguenze spiacevoli. E questo sarebbe in chiara antitesi con gli scopi di Camera di Commercio che svolge al contrario una funzione garantista. La scelta di riflettere testualmente il contenuto della norma è stata quindi una conseguenza del compromesso delle opposte posizioni.

Domanda - Come è più opportuno utilizzare questo contratto-tipo?

Donatella Marino - La proposta di Camera di Commercio è un modello garantista per entrambe le parti: il locatore Host e il conduttore Guest potranno modificarlo per adattarlo alle specifiche esigenze, sempre ricordando che qualsiasi pattuizione dovrà essere redatta per iscritto. Può sembrare superfluo, ma la pratica di pattuire clausole di questo tipo di contratti, magari in deroga al contratto inviato via mail, tramite messaggini frammentati al cellulare è molto diffusa di quanto si pensi. E fortemente sconsigliata.

Domanda - Ci saranno ulteriori incontri volti comprenderne l’utilizzo e rispondere a eventuali domande sul contratto-tipo appena proposto?

Donatella Marino - Non posso parlare per Camera di Commercio ma certamente l’argomento sarà trattato nell’incontro del 12 dicembre presso il Centro Studi Recalcati al quale saranno presenti, tra gli altri, altri civilisti, fiscalisti e amministrativisti, i rappresentanti di alcune associazioni e di Camera di Commercio che si confronteranno su alcuni punti spinosi, tra cui il tema dei servizi, nel corso della prevista Tavola Rotonda.

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