Domanda – Sergio, quale la tua opinione su questa situazione che tocca profondamente un comparto nel quale tu operi quotidianamente da alcuni anni.
Sergio Lombardi – Schumacher (il filosofo-economista) sostiene che il piccolo è bello. Le difficoltà che sono costretti a fronteggiare oggi gli operatori turistici italiani, se permangono anche solo per pochi mesi, sono in grado di mettere in crisi qualsiasi attività. Paradossalmente, le attività che hanno meno da perdere sono quelle più piccole e leggere, con minori costi fissi, quindi senza personale e con beni immobili propri o prevalenza di mandati. Ciò, perchè con qualche sacrificio, riusciranno meglio a sopravvivere alla attuale contrazione di prenotazioni, rispetto a quelle megastrutture che hanno in bilancio importanti costi del personale, da locazioni passive (rent-to-rent), informatici, da pubblicità e altri costi fissi.
Domanda – Puoi descriverci in dettaglio questo trend?
Sergio Lombardi – Rent-to-rent è sinonimo di “vuoto per pieno” e di sublocazione. Nutrivo già seri dubbi e qualche preoccupazione, quando ho verificato la forte diffusione dello strumento del rent-to-rent da parte di molti gestori e property manager di diverse aree territoriali, con cui sono entrato in contatto. Ho notato che in alcuni casi, la maggior parte degli immobili gestiti viene acquisita attraverso la stipula di contratti di locazione con i diversi proprietari, e destinata a struttura ricettiva. Va bene, ma solo se ben alternato con immobili gestiti in mandato.
Un osservatore illustre e privilegiato dell’intero fenomeno dell’home sharing come Maurizio Beolchini mi ha confermato che il rent-to-rent è la formula che si sta affermando con maggior crescita fra le aziende di property management in Italia. Le motivazioni sono comprensibili: per cominciare, la “fetta” di commissioni previste con il mandato si è ridotta notevolmente a causa della concorrenza e non è più sufficiente a coprire gli imponenti costi fissi delle imprese più sviluppate.
La sublocazione, che prevede che il property manager sia anche il titolare della struttura ricettiva, consente invece al gestore totale libertà di pricing, che unita a una buona capacità di acquisizione immobili, consente a ricavi stabili o crescenti un potenziale di profitto maggiore rispetto al mandato. Anche i rapporti con i proprietari degli immobili sono molto semplificati, non prevedono adempimenti fiscali nè rendicontazione, e si riducono al pagamento dei canoni di locazione. Ma, come di consueto, il profitto è legato al rischio, perchè nel caso di minori ricavi, l’intero modello della sublocazione va in sofferenza. Tipicamente, i mesi di bassa stagione erano quelli che mettevano a dura prova il modello della sublocazione. Oggi, con le numerosissime cancellazioni che non cessano di pervenire agli host e property manager italiani e, soprattutto con le pochissime nuove prenotazioni ricevute, l’unica cosa certa è il canone di locazione dovuto ai proprietari.
Il rent-to-rent si dimostra uno strumento potente, ma rigido e fragile.
Domanda – Come si possono supportare i gestori in crisi in questo momento secondo la tua esperienza e quali strategie state adottando?
Sergio Lombardi – L’assenza di provvedimenti in favore dell’extralberghiero in questo momento di crisi è insieme effetto della prevalenza di microbusiness non imprenditoriali nel settore, ma anche purtroppo del mancato riconoscimento dell’intero comparto del turismo residenziale da parte della politica.
Nel tempo inutilmente trascorso in attesa di sussidi governativi, i costi continuano ad accumularsi e l’esposizione dei gestori aumenta. Ma, rispetto alla riduzione di altri costi fissi, come quelli del personale, che hanno implicazioni complesse a livello sindacale e sociale, una razionalizzazione dei fitti passivi è realizzabile.
Il pacchetto di servizi che abbiamo sviluppato con i professionisti Taxbnb per risolvere i casi di maggiore rigidità e indebitamento, ci è stato ispirato proprio dalle richieste dei clienti e di molti operatori, che ci hanno manifestato le loro difficoltà e preoccupazione nel mantenere gli impegni contrattualmente pattuiti con i proprietari. Nella disperazione, molti stanno ragionando in termini di mesi di sopravvivenza aziendale: quanto tempo cioè rimane con la attuale situazione di costi. Questo è drammatico.
Noi ci occupiamo innanzitutto di analizzare tutte le clausole contrattuali, per verificare le possibilità di risoluzione dei contratti di locazione. Anche nei casi in cui l’obiettivo è la rinegoziazione dei canoni di locazione, la coscienza della possibilità di poter recedere dal contratto è per il gestore un fattore che riequilibra il potere contrattuale con il proprietario.
Purtroppo si assiste all’utilizzo di formati contrattuali impropri o addirittura improvvisati, cosa che rende più difficile la situazione. Il necessario coinvolgimento del professionista in fasi vitali dell’attività turistica come la stipula di contratti per decine o centinaia di migliaia di euro di valore, non è sempre tempestivo. Siamo nell’epoca del fai-da-te e molti dei facsimile di contratto sono scaricati da internet e utilizzati senza adattamenti e verifiche, oppure proposti dai proprietari e firmati senza la necessaria cautela. Nonostante queste difficoltà, nella maggior parte dei casi è possibile per il property manager risolvere o rinegoziare il contratto, dopo una attenta analisi.
Domanda – C’è un modo per prevenire questa situazione o non ricaderci?
Sergio Lombardi – L’altro servizio richiestissimo in questo momento è l’applicazione degli indici di rischio aziendale che, interfacciando il cash flow con la capacità finanziaria, consentono di comprendere con esattezza il “property mix” ottimale, che indica la componente rigida (contratti di locazione) sostenibile per l’azienda, che è diversa caso per caso. Saranno i numeri e non l’istinto o il caso, a dirci quanti mandati e quante sublocazioni possiamo avere, rispetto al totale degli immobili gestiti.
Questi indici sono comuni e diffusi nelle imprese di dimensioni medio-grandi, ma sono purtroppo raramente adottati da parte delle società di property management. In quanto parte della sharing economy, queste attività hanno avuto negli ultimi anni una crescita vertiginosa e non sempre insieme al fatturato è cresciuta la solidità finanziaria, che comunque è sempre incerta in un settore voluttuario come il turismo.
