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Venerdì, 03 Aprile 2020 14:17

Real Estate e Hospitality: i contratti travolti dall’emergenza sanitaria

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Real Estate e Hospitality: i contratti travolti dall’emergenza sanitaria

L’emergenza sanitaria ha travolto anche il Real Estate mettendo in seria difficoltà proprietari, gestori e intermediari. Per quanto il Governo non sia  rimasto del tutto sordo alle richieste degli operatori del settore e abbia tentato, non senza qualche lacuna, di limitare gli effetti negativi della crisi, gli interventi sono risultati scarni e delicati, anche perché coinvolgono interessi primari dei cittadini e strategici per il Paese ma tra loro contrapposti: dalla salute all’economia, dalla valorizzazione del lavoro al turismo, fino alla necessità di avere una casa ma anche di tutelare i diritti dei proprietari. La situazione si complica ancora per il sovrapporsi, alla disciplina nazionale, dei provvedimenti regionali e delle scelte dei diversi soggetti a vario titolo coinvolti: le piattaforme di intermediazione, gli agenti immobiliari, i Property Manager, le parti. Occorre perciò tentare di riordinare le diverse questioni per favorire interventi specifici delle associazioni di categoria volti ad arginare i danni a un settore già molto colpito. Ne parliamo con Donatella Marino, specialista nel settore dell'Hospitality e Real Estate che con il team di HospitalityLawLab.net  ha approfondito questi temi.

Domanda -  Quali sono i tipi di contratto colpiti dalle misure di contenimento e contrasto al diffondersi del virus COVID 19 imposte dal Governo e dalle Regioni?  

Donatella Marino - Sono stati travolti i contratti di soggiorno in struttura ricettiva (definiti anche contratti di ospitalità o alloggio) ma anche varie tipologie di contratti di locazione di breve periodo. In particolare, le locazioni brevi con finalità turisticaDuramente colpite, anche se in modo meno immediato e per ragioni diverse, le locazioni ad uso abitativo di medio periodo, in particolare ad uso transitorio o per studentiUn impatto negativo importante si sta vedendo anche sulle locazioni di lungo periodo e quelle commerciali

Domanda -  In che modo i provvedimenti del Governo e in generale l’emergenza sanitaria stanno travolgendo questi contratti e quali sono i rimedi giuridici per le categorie colpite?

Donatella Marino - Innanzitutto il DPCM 9 marzo 2020 ha sostanzialmente vietato gli spostamenti su tutto il territorio nazionale paralizzando di fatto il mondo della ospitalità, pur non avendo imposto la chiusura delle strutture ricettive. Ma anche i successivi provvedimenti di sospensione delle attività produttive hanno travolto il sistema del Real Estate. Gli inquilini possono o devono lavorare o studiare da casa, perdono interesse verso gli accordi locativi in cui si sono impegnati e comunque più in generale si trovano in difficoltà nel pagare i canoni di locazione. Tutte situazioni che però, tradotte in ambito civilistico, si concretizzano in una moltitudine di fattispecie diverse tra loro che possono essere gestite in modi molto diversi, fruendo dei rimedi giuridici disponibili. 

Domanda -  Quali sono stati invece i provvedimenti regionali nel settore della Hospitality?

Donatella Marino - Alcune Regioni sono intervenute in modo autonomo e incisivo nella gestione dell’emergenza. In alcuni casi hanno però proposto una regolamentazione difforme rispetto alle previsioni nazionali, generando confusione tra gli operatori. È il caso della Regione Lombardia che, con ordinanza n.514 del 21 marzo 2020 ha disposto al punto 16 “la chiusura di tutte le strutture ricettive comunque denominate”, stabilendo che la disciplina si applica “anche alle locazioni brevi per finalità turistiche”. Una norma di dubbia legittimità, posto che le locazioni brevi non sono strutture ricettive ma accordi tra privati rientranti nella materia dell’”ordinamento civile” spettante allo Stato. Una Regione non dovrebbe esprimere divieti in materia di contratti, siano essi di soggiorno o di locazione, ancorché connessi al settore turistico. Ma la questione va affrontata alla luce degli interessi contrapposti, di estrema complessità. L’ordinanza menzionata comunque è stata poi rettificata con una nuova che ha specificato meglio come trattare alcune situazioni particolari.  

Domanda -  Quali sono i rimedi giuridici nuovi previsti dai decreti? Sono effettivamente sospesi gli sfratti e fino a quando?

Donatella Marino - Scarseggiano gli interventi di supporto al settore della Hospitality e più in generale al Real Estate sia nei provvedimenti nazionali sia regionali, malgrado si tratti di settori duramente colpiti. A livello nazionale il principale provvedimento che ha tentato di arginare gli effetti negativi è stato il D.L. del 17 marzo 2020  n.18 (c.d. Cura Italia) che ha esteso i rimedi prima previsti per i contratti di “pacchetto turistico” ai “contratti di soggiorno” (Art.88). La norma prevede che, nel caso in cui un cliente annulli la prenotazione di un soggiorno invocando l’impossibilità sopravvenuta determinata dall’epidemia Covid-19 e dai provvedimenti alla stessa correlati, la struttura ricettiva, in luogo del rimborso del corrispettivo versato, possa procedere all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione. Il Governo ha anche disposto la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.  

Domanda -  E' applicabile la normativa sui Voucher alle locazioni turistiche?

Donatella Marino - I “contratti di soggiorno” (detti anche contratti di ospitalità turistica o di alloggio in albergo in struttura ricettiva) non sono contratti tipici dal contenuto individuato in sede normativa ma piuttosto una ricostruzione della dottrina e la giurisprudenza (n.d.r. per meglio comprendere si può vedere l’apposita trattazione nel libro “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editore - autori, oltre all'Avvocato Donatella Marino, il Prof. Alessio Lanzi e il Prof. Giuseppe Marino - scaricabile tra l’altro on line gratuitamente in questi giorni di emergenza grazie a un'iniziativa della casa editrice). 

Le locazioni brevi con finalità turistica presentano molti tratti di analogia con i contratti di ospitalità, tant’è che il legislatore negli ultimi anni ha ritenuto di accostarle ai contratti di soggiorno estendendo la disciplina per questi prevista: si pensi all’imposta di soggiorno. Oppure all’obbligo di comunicazione alla Questura ex Art. 109 TULPS imposto ai locatori con contratti inferiori al mese, così estendendo l’applicazione di una norma prevista per i gestori di strutture ricettive alle locazioni brevi, a dispetto dell’apposita normativa in materia di cessione di fabbricato già esistente per il settore delle locazioni. Non si può quindi escludere che una simile estensione sia concepibile anche per le locazioni brevi con finalità turistica. Accogliendo questa impostazione, Il Decreto Cura Italia apre quindi a tutti gli operatori della Hospitality una nuova e valida opportunità di gestione della crisi. Tuttavia, tale rimedio va utilizzato con estrema cura valutando di volta in volta le effettive possibilità applicative. 

Domanda -  Quali sono le decisioni delle piattaforme rispetto ai recenti provvedimenti normativi?

Donatella Marino - Molte delle piattaforme, nel tentativo di gestire al meglio le diverse situazioni e proteggere il turista, non si erano pienamente allineate con il tessuto normativo italiano né avevano tenuto in considerazione gli accordi intervenuti tra le parti, necessariamente scritti se si trattava di locazioni di durata superiore al mese. Procedendo con “cancellazioni” sganciate dai principi fondamentali del diritto civile italiano e dai nuovi provvedimenti, si stavano esponendo a contestazioni e probabile contenzioso. Ora sembra però che molti di questi intermediari stiano lentamente ma responsabilmente adeguando le proprie politiche alle disposizioni normative previste dal nostro ordinamento.  

Domanda -  Possono concludersi contratti di soggiorno o locazione durante l’emergenza sanitaria?

Donatella Marino - Data la disorganicità della disciplina e dei recenti interventi in materia non è possibile dare una risposta univoca. Occorre innanzitutto differenziare le diverse situazioni, e individuare le ragioni che sono alla base del contratto da stipulare. Certamente non è stato posto un divieto alla conclusione di contratti di soggiorno o contratti di locazione, nei provvedimenti nazionali. E, sempre a livello nazionale, l’attività degli “alberghi e strutture simili” non è formalmente sospesa. Ma il punto rilevante è un altro. Essendo vietati gli spostamenti sul territorio nazionale, eventuali nuovi contratti di soggiorno o di locazione non potranno essere eseguiti fin quando le restrizioni non saranno cessate, a meno che l’ospite o l’inquilino destinato ad entrare nell’alloggio rientri nelle categorie estranee alle restrizioni. 

Domanda -  Può farci qualche esempio?

Donatella Marino - Un contratto di locazione breve con finalità turistica che prevede, per la settimana pasquale, l’ingresso e l’uscita dell’inquilino in un appartamento al mare per finalità di villeggiatura si pone in evidente contrasto con la normativa vigente. Diversamente, un analogo accordo concluso per lo stesso periodo e per lo stesso appartamento ma per una diversa finalità, per esempio per dare alloggio a sanitari o altri lavoratori non colpiti dalla sospensione delle attività non violerebbe il dettato normativo. Ancora diversa la situazione se il contratto viene concluso in data odierna, per esempio, per finalità turistica ma per un periodo successivo all’ambito temporale trattato negli attuali provvedimenti. Questa è certamente la situazione più complessa da gestire: consentita, di per sé, ma da disciplinare con clausole idonee per l’ipotesi in cui il periodo di sospensione venisse prolungato. Occorre poi valutare le possibili restrizioni ancor più esplicite previste dalle discipline regionali. Un dato certo, per ora, è che contratti di soggiorno o di locazione possono essere eseguiti se utilizzati da persone impegnate in attività funzionali ad assicurare la continuità dei servizi di pubblica utilità e dei servizi essenziali.  

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