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Sabato, 15 Febbraio 2014 18:26

La domanda e l'offerta immobiliare alberghiera in Italia

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La domanda e l'offerta immobiliare alberghiera in Italia

Fino a qualche anno fa, il mondo del real estate e quello alberghiero erano profondamente distanti, proprio come i valori tra domanda e offerta che non si sono avvicinati neanche con la crisi. Infatti, anzichè scendere i valori immobiliari, sono scesi i ricavi e ulteriormente saliti i costi del conto economico dell'albergo, per cui la redditività dell'investimento alberghiero sembra essere diventata  ancora meno appetibile. Ci sono però operatori che si accostano a questo mondo perchè ne intravedono opportunità e che, per combatterne al meglio le difficoltà, uniscono le forze, come hanno fatto di recente Andrea Faini, World Capital Re e Roberto Necci, Flexus Hotel Asset Management.

D- L'Italia "alberghiera" è realmente attraente dal punto di vista immobiliare?

Andrea Faini- Potrà sicuramente esserlo se le proprietà immobiliari saranno disposte a valorizzare le aree e gli immobili - attualmente fermi - attribuendogli il giusto valore che consente ad un impresa alberghiera di poter lavorare. A mio parere è solo una questione di tempo e si dovrà arrivare all'allineamento dei valori. Non c'è alternativa al turismo in Italia che ancora attrae l'interesse degli investitori stranieri e non essendoci più sviluppo industriale, l'Italia deve giocarsi la partita cercando di vendersi al meglio all'estero per attrarre il numero maggiore di turisti. Abbiamo la fortuna di essere uno tra i paesi più belli al mondo, quindi valorizziamo questa fortuna.

Roberto Necci- Purtroppo no. Non lo è affatto visto che l'incertezza del nostro quadro istituzionale costringe il nostro paese a costanti politiche di emergenza che si traducono in tasse e balzelli vari che nella maggior parte dei casi ricadono sulla proprietà immobiliare. Una proprietà immobiliare, che il nostro legislatore dovrebbe capire, non può essere certezza di rendimento. Il rendimento è dato dalla corretta gestione dell'asset alberghiero, gestione che viene spesso resa non remunerativa dall'eccessiva tassazione, sia diretta che indiretta.

D- L'offerta immobiliare alberghiera italiana attuale è una realtà numerica consistente oppure lo è solo potenzialmente?

Andrea Faini- L'offerta alberghiera è buona ma se pensiamo al potenziale che ha l'Italia potrebbe sicuramente crescere. Ovviamente per crescere devono aumentare anche le infrastrutture in termini di rotte aeree, aeroporti, etc. perche i turisti devono essere accompagnati in Italia e facilitati a raggiungerci. Non ci sono ancora moltissimi immobili sul mercato perchè non c'è una necessità fortissima di vendere e sembra che le banche stiano piuttosto orientandosi alla ristrutturazione del debito. C'è però un ricambio generazionale sulla proprietà dell'esistente che lascia spazio anche a nuove soluzioni gestionali che possono aiutare la vendita, come il management.

Roberto Necci- L'offerta alberghiera italiana è in eccesso rispetto alla domanda. In un mercato che vede l'aumento dei viaggiatori nel mondo, arrivati a superare un miliardo, il nostro paese arretra nei suoi numeri. Ma non parliamo solo di aspetto numerico, anche e soprattutto di aspetto reddituale. Un'azienda che non produce reddito alla lunga è destinata a non continuare la sua attività. Il ritardo del nostro paese è infrastrutturale e di questo ritardo il settore turistico ne è vittima.

D- La domanda immobiliare alberghiera invece a cosa è rivolta concretamente?
Andrea Faini- E' rivolta a strutture alberghiere nelle principali città italiane con standard internazionali e servizi consoni a ospitare turisti di tutte le etnie. Le città sempre rischieste sono Milano, Roma, Venezia e Firenze cui si aggiungono le destinazioni vacanza. Ci sono investitori pronti su prodotti 4 e 5 stelle, fascia medio-alta, però al momento l'allineamento dei valori è ancora lontano e i valori sono troppo alti sui progetti. La tassazione è troppo elevata, il quadro è troppo incerto.

Roberto Necci- I grandi asset sono nel mirino di investitori qualificati che però cercano rendimenti dal 6 all'8%, spesso impossibili da ottenere nel nostro paese a causa dell'eccessiva tassazione e burocrazia, che va ricordato è un costo occulto. I piccoli asset sono quelli più difficili e con meno dinamicità del mercato perche impegnano finanziariamente una fascia di investitori non più sostenuta né dal reddito né dalle banche.

D- Quali sono le difficoltà e gli ostacoli principali allo sviluppo di un mercato immobiliare albeghiero italiano? E quali le prospettive future?

Andrea Faini- Normative complesse e pochi incentivi a cambi destinazioni d'uso dal punto di vista pubblico e urbanistico. Molte compagnie alberghiere a volte sono scoraggiate dai tempi di conversione di immobili e rinunciano a investire in Italia per la burocrazia. Le prospettive, se miglioreranno queste problematiche, saranno interessanti.

Roberto Necci- Le difficoltà sono quelle del paese stesso e di cui il settore immobiliare alberghiero ne è vittima. Senza una forte volontà politica di accrescimento infrastrutturale (strade, aeroporti, stazioni, connessioni internet), non vedo futuri così rosei. Spero di sbagliare logicamente.

D- Quali sono gli strumenti e le strategie che avete adottato per affrontare questo mercato?

Andrea Faini- Competenza, professionalità e internazionalizzazione. E' importante specializzarsi in ogni settore, per questo motivo abbiamo creato un team hospitality in grado di supportare qualsiasi esigenza sia del medio che grande hotel. Tutto ciò con la passione che contraddistingue il nostro modo di lavorare in tutti i settori. Negli ultimi anni abbiamo consolidato la nostra presenza in Europa, America e aperto uffici operativi in Cina, India, Russia e prossimamente saremo presenti in atri nuovi mercati. E dai mercati dove siamo presenti, che sono mercati in crescita, arrivano sempre segnali positivi d'interesse verso l'Italia.

Roberto Necci- Come albergatore, una forte razionalizzazione e ottimizzazione dei costi con una aggressiva politica commerciale ma non nell'indirizzo del discounting quanto piuttosto nella creazione di nuove nicchie/segmenti. Come amministratore delegato di Flexus Hotel asset management, l'azione è rivolta alla collaborazione con proprietari di asset alberghieri che debbono essere assistiti nella creazione del valore delle loro aziende o, come sempre più spesso accade, nella rimodulazione della loro gestione propedeutica alle rinegoziazioni debitorie.

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