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Domenica, 12 Ottobre 2014 22:25

Hotel in vendita. Ce l'hai una data room?

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Hotel in vendita. Ce l'hai una data room?

Tra tutte le tipologie di camera a disposizione, quando gli albergatori italiani devono vendere quasi sempre gli manca una "data room" che, soprattutto quando si "dialoga" con operatori stranieri, potrebbe agevolare lo sviluppo delle trattative. Ne parliamo con Maurizio Miconi, General Director di Il PUNTO Realty - CORFAC International, società di consulenza che per le sue "ramificazioni" internazionali, viene spesso coinvolta in operazioni di sviluppo e/o compravendita con una componente turistico-ricettiva.

D - Cosa è una data room e a cosa serve?

R- La Data Room rappresenta quell’insieme d’informazioni e dati, relativi alla struttura ricettiva oggetto della trattativa di compravendita oppure di locazione/management, necessari e propedeutici all’investitore per poter condurre un’analisi valutativa realistica e aggiornata dell’opportunità. In sostanza, la Data Room, si compone principalmente di tutti i dati economico-finanziari di pertinenza sia della gestione operativa dell’attività alberghiera, sia della proprietà dell’immobile. In particolare, dal lato gestione è fondamentale produrre la seguente documentazione: gli ultimi 3 bilanci depositati, il business plan attualizzato suddiviso per reparti operativi con il dettaglio dei costi del personale, il forecast per i successivi 4 anni e il dettaglio del business mix della clientela, della loro provenienza e delle tariffe a loro applicate. Invece, dal lato proprietà è necessario produrre: l’ultimo bilancio depositato, eventuali contratti aperti di leasing o finanziamento per beni mobili e immobili di pertinenza della struttura ricettiva, il contratto in essere con il gestore ed eventuali sue variazioni, eventuali contratti con dipendenti e il programma delle ristrutturazioni eseguite e da eseguire. Il valore dell’esaustività e attendibilità della Data Room è una condizione necessaria e imprescindibile alla conduzione delle trattative specialmente con interlocutori internazionali.

D - Non averla rappresenta un ostacolo alla vendita?

R- Nel mercato oltre frontiera, la Data Room rientra appieno negli standard alla base di qualsiasi negoziazione nel settore dell’Hotellerie proprio per le diversità d’approccio al servizio e alla clientela che hanno i diversi paesi. E’ pertanto fondamentale che vi siano dei capisaldi uniformi e accessibili ai quali far riferimento per poter valutare correttamente ciascuna opportunità alberghiera. La mancanza delle informazioni attese nella Data Room evidenzia da subito una lacuna rispetto agli standard consueti, rispetto alla quale, l’investitore internazionale potrebbe decidere di procedere comunque, con fatica e rischi a suo carico ma anche, come ultimamente accade molto spesso, decidere di abbandonare sul nascere la valutazione d’investire in una struttura ricettiva italiana.   

D - Perchè nel settore alberghiero in Italia, il problema della mancanza o della difficoltà di reperimento dei dati è così forte e appare come un ostacolo insormontabile? 

R- Personalmente credo che oggi la maggior parte degli albergatori nazionali sia non consapevole dell’effetto negativo che produce il non mettere a disposizione una Data Room completa. E' probabilmente colpa di un retaggio culturale il considerare le nostre strutture ricettive come risorse talmente scarse da non necessitare dei numeri a sostegno. Inoltre, molte delle realtà taliane sono gestite a livello famigliare o da realtà esclusivamente nazionali, entrambe abituate all’utilizzo di strumenti contabili che non sono più allineati a quelli internazionali (per esempio l’elaborazione del Business Plan sul modello USALI - Uniform System of Account for the Lodging Industry). Senza considerare le difficoltà di comunicazione che in molti casi esistono tra Proprietà e Gestori a causa di aspettative disattese, oppure incongruenze nei risultati operativi, oppure morosità persistenti o altro ancora. Insomma, le problematiche nel reperire le informazioni per la Data Room, possono essere di diversa natura ma secondo me tutte risolvibili o con mezzi propri o con l’aiuto di esperti; l’importante è che l’albergatore italiano acquisisca veramente la consapevolezza del valore e necessità della Data Room. D’altra parte, la fotografia attuale del settore turistico ricettivo a livello mondiale ci trasmette uno scenario ricco di opportunità d'investimento, con redditività simili ma anche maggiori a quelle delle nostre strutture ricettive; perchè quindi l’investitore internazionale  dovrebbe correre rischi per una Data Room mancante o insufficiente ? 

D - Quali sono le opportunità e richieste che arrivano alla vostra società, anche grazie alla sua rete professionale mondiale, nell'ambito hospitality della vostra attività?

R- Per merito della compagine societaria per la quale ora lavoro, devo ammettere di aver notevolmente approfondito e accresciuto la mia conoscenza e interpretazione dei “desiderata” alla base delle decisioni d’investimento degli operatori internazionali orientati al nostro mercato. Con riguardo agli investitori, mi viene sempre più riconfermata, da svariati esempi e fonti, la focalizzazione verso opportunità composte in modo strategico da: un immobile a uso alberghiero valorizzato da determinate caratteristiche, combinato a un gestore/tenant di respiro internazionale capace di garantire flussi di clientela e redditività costanti nel tempo. Mentre per i gestori (ma vale anche per gli investitori) le destinazioni preferite iniziano ad ampliarsi; non solo le principali città (ovviamente) ma anche location costiere o montana che siano semplici da raggiungere o particolarmente rinomate. Per le dimensioni maggiormente ricercate, si confermano quelle dalle 50/60 camere in su ma alcuni operatori iniziano a considerare anche tagli più piccoli. Insomma, le richieste non mancano ma per intercettarle e svilupparle concretamente è necessario presentarsi in modo adeguato e allineato alle aspettative. Maggiore è la possibilità per l’investitore internazionale di analizzare e verificare in modo trasparente e completo i componenti dell’opportunità, maggiore sarà la sua propensione a investire nelle strutture ricettive del nostro Paese.

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