La necessità di ripristinare equilibri tra le attività umane e il pianeta passa necessariamente attraverso la rivisitazione degli ambienti in cui le persone vivono, lavorano e producono. L’impatto degli edifici è pari al 36% delle emissioni e al 40% dei consumi energetici dell’Unione Europea. Processi decisionali dall’alto (dalle direttive comunitarie ai piani urbanistici), innovazioni tecnologiche del mondo fisico e del mondo virtuale e nuovi stili di vita in questo momento confluiscono in una spinta all’innovazione dell’edilizia, con inevitabili ripercussioni sul mercato immobiliare.
“I contenuti del rapporto di quest’anno – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - si articolano a partire da uno sguardo globale alle nuove sfide della sostenibilità energetica, passando alle strategie in ambito urbano racchiuse nel tema delle Smart City, per arrivare, infine, alla scala del singolo edificio. L’obiettivo dell’osservatorio è verificare le ricadute sul mercato immobiliare delle recenti innovazioni finalizzate al conseguimento di un’elevata efficienza energetica, alla riduzione dell’impatto ambientale e al miglioramento del comfort e della sicurezza degli ambienti indoor”.
Per quanto riguarda l'andamento del settore, il 2018 si conferma positivo per il mercato immobiliare italiano, anche se investitori e famiglie si sono mostrati più cauti nel primo semestre rispetto allo stesso periodo del 2017. L’incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un freno al mercato, rallentato anche dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel nuovo residenziale (sceso sotto il dieci per cento dell’offerta) che nel non residenziale, soprattutto nelle grandi città. Questi sono alcuni dei dati che verranno approfonditi nel corso del 26° Forum di Scenari Immobiliari che si terrà a S. Margherita Ligure il 14 e 15 settembre.
Gli investitori esteri hanno ancora un sentiment positivo nei confronti dell’Italia e nel primo semestre hanno acquistato (per due terzi uffici e il resto commerciale) per quasi due miliardi di euro. È quasi la metà rispetto allo scorso anno. Gli investitori istituzionali italiani (fondi, assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo. La contrazione rispetto allo stesso periodo del 2017 è pari al 48,2 per cento. Ma, al momento, non è una “fuga” dall’Italia ma un calo fisiologico rispetto ad un anno straordinario come il 2017 e dovuto anche alla carenza di prodotto di qualità sul mercato. Tra i fatti nuovi la maggiore attenzione verso Roma, con la ricerca di immobili di alto livello da trasformare in alberghi. È indubbio, però, che gli investitori esteri siano più cauti nella ricerca, soprattutto quelli di matrice extraeuropea, e sottolineano l’aumentato rischio politico.
Proprio a causa di queste incertezze i prezzi del settore terziario/uffici rimangono ancora in calo nel primo semestre del 2018, con lo 0,5 per cento in meno rispetto a fine 2017. E le previsioni rimangono in campo negativo anche per la fine dell’anno con lo 0,3 per cento in meno sul 2017. In calo anche i canoni di locazione, esclusi i business district.
Migliore la situazione del commerciale, specie per i negozi delle high streets, che trainano un andamento in ascesa dei prezzi medi nominali. Nel primo semestre 2018 i prezzi della piccola distribuzione hanno raggiunto il primo risultato positivo dal 2007, con lo 0,2 per cento in più sul secondo semestre 2017 e il consolidarsi di questa tendenza è atteso per la fine dell’anno con lo 0,5 per cento in più. Di fatti, anche i consumi delle famiglie sono stimati in aumento dall’Istat negli ultimi mesi.
Anche se il mercato dei mutui ha registrato una battuta d’arresto nell’ultimo semestre, che si potrebbe definire come una normale manovra dopo un brillante 2017, il mercato residenziale sembra non conoscere crisi. Le compravendite nel primo semestre hanno registrato 290mila transazioni, con un aumento dell’11,5 per cento rispetto al primo semestre 2017, quando se ne contarono 260mila. Il dato lascia propendere per un risultato ancora più positivo per la fine dell’anno, per una stima intorno a 600mila compravendite, ovvero l’8,9 per cento in più rispetto al 2017. Si ricorda però che le transazioni riguardano soprattutto lo stock esistente.
A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,2 per cento nel primo semestre dell’anno in corso, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo ancora di un anno. Milano si conferma leader in Italia sia nell’andamento dei prezzi che nelle compravendite, in ripresa il mercato della Capitale.
La previsione per il fatturato a fine 2018 (anche se ridimensionata rispetto a febbraio) rimane positiva a 125 miliardi di euro con un più 5,3 per cento sullo scorso anno. Tutti i comparti di mercato hanno previsioni positive, dopo quasi dieci anni.
Il 2019 si configurerà come un anno in cui il sistema economico rimarrà stabile mentre nei prossimi 3-5 anni migliorerà lievemente, così come il settore immobiliare, in cui per il prossimo anno le compravendite sono previste in moderato aumento nel comparto residenziale, mentre i prezzi resteranno stabili. Sono queste alcune delle previsioni degli oltre 350 tra imprenditori e manager riuniti al 26° Forum organizzato da Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure.
“Sul fronte delle potenzialità del mercato immobiliare italiano – ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – nel 2019 gli investimenti si concentreranno sul segmento terziario a Milano mentre a Roma si privilegerà quello ricettivo. Allargando il raggio d’azione, nel Nord Italia gli investitori punteranno su terziario e, in misura leggermente inferiore, commerciale e logistico-industriale, nel Centro su residenziale e a Sud sul ricettivo”.
