Le transazioni di portfolio rappresentano la fetta più grande con 14,6 miliardi. Tra queste, il deal più grande è stato quello che ha riguardato la vendita della Maybourne Collection a Londra con 3 luxury trophy asset (Claridge's, The Connaught e The Berkeley) a Qatar Investment Authority per un totale di 2,57 miliardi e più di 5 milioni di euro a camera.
Guardando ai singoli asset, il valore delle transazioni è incrementato del 21% rispetto al 2014, ed è pari a 9,1 miliardi. Si tratta del 38% del totale delle transazioni e ha toccato 237 hotel individuali per circa 44.000 camere. Il prezzo medio di vendita per camera degli asset individuali è salito del 3% nel 2015 e ha raggiunto il valore più alto di 1,3 milioni a camera con il Regency Hotel di Londra e The Gritti Palace a Venezia.
E' il Regno Unito il driver delle attività con 11,4 miliardi che rappresentano il 48% del totale e Londra in testa che detiene il 61% delle transazioni totali nei singoli asset del Regno Unito. La vendita dell'Ace Hotel London Shoreditch da Starwood Capital a Limulus per 206 milioni di euro, ha segnato un record del valore per camera nella East London, arrivando a quota 800.000 euro per room.
La Germania è seconda per numero di hotel venduti e il volume delle transazioni è raddoppiato rispetto al 2014.
La Spagna raddoppia nell'attività di deal che ha un valore di 2 miliardi, sostenuta dalla ripresa del settore turistico in un panorama economico ancora instabile.
L'Italia ha rappresentato il 3% del volume totale con 9 transazioni per un valore di 630 milioni di euro, la maggior parte tra Milano, Roma e Venezia. Con la vendita di 3 singoli asset, The Boscolo Hotel Milano (101 milioni per 659.000 euro a camera), The Westin Excelsior Rome (222 milioni di euro per 703.000 euro a camera) e il The Gritti Palace a Venezia (105 milioni di euro per 1,3 milioni di euro a camera), il valore medio per camera in Italia è salito a 381.000 euro.
Ma chi ha investito in Europa? Gli investitori Europei per quasi la metà e con una preferenza netta per i branded hotel in mercati maturi, poi il Middle East per il 19% con 4,4 miliardi (+140%) e il Nord America con 5,5 miliardi (+46%).
Chi sono i buyers? Sono le società di private equity per il 28% del volume totale, attive soprattutto sulle acquisizioni di portafoglio ma anche nei singoli asset. Per esempio Apollo Global, Lone Star Funds e Starwood Capital.
A seguire investitori istituzionali per il 25%, tra cui fondi sovrani attivi tanto sui singoli asset quanto sui portafogli come l'Oman Investment Fund che ha comprato 8 alberghi Hilton o il Qatar con la Maybourne Collection.
Le società immobiliari hanno investito per il 18%, continuando a diversificare i loro portafogli con alberghi con una percentuale maggiore nei singoli asset tra cui l'Ace Hotel a Londra venduto a Limulus Ltd.
Il resto degli investimenti è stato opera di gestori alberghieri per il 16% del valore totale delle transazioni.
Ma da cosa è dipesa questa crescita così elevata della domanda di investimento? Sicuramente i valori in crescita degli indicatori di performance dell'attività alberghiera, in primis il RevPAR che è salito dappertutto e in maniera particolare in 2 delle principali città europee e che ha impattato anche sul prezzo medio di vendita per camera.
Chi sono invece i sellers? Innanzitutto le società di investimento immobiliare ma anche operatori alberghieri, proprietari e/o gestori, come Starwood che è stata parte attiva nella vendita dei trophy asset The Westin Excelsior Roma a Katara Hospitality e The Gritti Palace Venezia a Nozul Hotels & Resorts.
Cosa accadrà nel 2016? Gli analisti di HVS ci dicono che la domanda di investimento nel comparto hotel sarà ancora forte. Probabilmente si sposterà in parte dal Regno Unito verso altri mercati come la Germania e la Francia. E già il 2016 è partito con alcune importanti acquisizioni e molte altre, annunciate nel 2015, sono in corso e non sono state incluse in questa valutazione di HVS perchè non ancora concluse, come l'acquisizione di Starwood Hotels & Resorts da parte di Marriott e quella di Fairmont Raffles Hotels International da parte di Accor.
