Il volume totale delle transazioni nel 2016 è stato pari a 17,8 miliardi di euro, incluse solo quelle con valori superiori a 7,5 milioni di euro nella consueta e attesa analisi annuale di HVS. Rispetto al 2015, la riduzione nei volumi è stata pari al 25%, e il totale raggiunto è di nuovo al di sotto dei valori pre-crisi, seppure di poco e comunque molto lontano da quelli della crisi piu profonda.
Se dunque il volume totale decresce rispetto al 2015, anno record, il volume raggiunto nelle transazioni dei singoli asset invece continua a crescere a un tasso del 17% annuo raggiungendo la quota di 10,6 miliardi di euro. Le singole transazioni rappresentano il 59% del volume totale con circa 300 asset transati a un valore superiore o uguale a 7,5 milioni di euro per un totale di 59.000 camere. Nel 2015 gli hotel erano 237 con 44.000 camere. La riduzione forte, quasi del 50%, si è avuta invece nelle transazioni di portfolio che totalizzano 7,2 miliardi.
E' la Germania la vera sorpresa del 2017 che, con un volume di 4,4 milardi totali e un +30% nelle transazioni di portafoglio, supera il Regno Unito (3,6 miliardi) che mantiene però il record nelle transazioni dei single asset.
Londra si riconferma il mercato principale con un volume di transazioni pari a 1,8 miliardi di euro contro l'1,1 di Parigi. In Germania invece le transazioni sono concentrate nelle cinque principali città con Berlino e Francoforte che superano i 650 milioni.
In Italia, ci sono state 13 transazioni singole per un totale di 650 milioni di euro di cui 3 a Milano, 2 a Venezia e poi a Capri, Firenze, Lucca, Napoli, Roma, Siracusa, Taormina e Torino. Sono state due però le principali transazioni che insieme hanno totalizzato oltre il 56% del volume totale: l'Hilton Molino Stucky a Venezia venduto da Acqua Marcia a The Marseglia Group per 280 milioni di euro (737.000 euro a camera) e l'Aldovrandi Villa Borghese a Roma venduto per 62 milioni di euro, 602.000 euro a camera). Con questi due deal, il prezzo medio per camera in Italia è salito a 381.000 euro per camera.
"Negli ultimi anni abbiamo assistito a una forte crescita nell'interesse verso investimenti alberghieri in Italia da parte degli investitori internazionali. Questo è più evidente nel mercato del lusso ma lo si ritrova in tutti i mercati delle città chiave e dei resort.
Lo scorso anno, abbiamo rappresentato Jaidah Holdings nell'acquisizione degli hotel St Regis e Westin Excelsior a Firenze in un sale and manage-back da parte di Starwood Hotels, una transazione che è indicativa della forte domanda da parte di investitori asiatici verso asset italiani di alta qualità" – commenta Charles Human, Presidente di HVS Europe.
"Attualmente stiamo assistendo operatori dell'America, dell'Europa del Nord, India e Cina alla ricerca di opportunità di acquisto o conversione in hotel nelle principali città italiane o di finanziare progetti di sviluppo di resort in regioni come la Toscana, nelle Isole, laghi, etc e stiamo lavorando per verificare la sostenibilità dei deals" – aggiunge Ezio Poinelli, HVS Senior Director Southern Europe and Head of the Milan Office.
Sono stati 39 invece gli asset italiani coinvolti nelle transazioni di portfolio per circa 500 milioni totali tra cui l'acquisizione di UnipolSai dei 15 alberghi di Una Hotels per 259 milioni di euro.
E a proposito delle transazioni di portfolio, se è vero che il volume si è ridotto drasticamente, lo stesso non si può dire del numero di transazioni che riflettono l'attività ancora in corso e che mantengono comunque il valore totale al di sopra della media degli ultimi dieci anni. A giugno, per esempio, la vendita da parte di Lone Star di 47 hotel, la maggior parte Holiday Inn Express nel Regno Unito anche se la maggior parte delle transazioni si sono avute in Germania che con due operazioni di vendita (A&O Hotels & Hostels e Welcome Hotels), ha visto un forte interesse internazionale nel mercato tedesco.
L'operazione più rilevante tra quelle di portafoglio è stata quella di Interhotels, acquistato da Event Hotel Group e Fonciere des Murs che nel 2016 è stato il principale player che ha preso parte nell'acquisizione di 38 asset in 4 portafogli, che rappresentano l'8% del totale degli asset transati per un valore stimato di 1,5 miliardi di euro, pari al 20,5% del volume annuo delle transazioni di portafoglio.
La continua attività di acquisto e vendita di Accor Hotels non accenna a fermarsi neanche nel 2017, con l'obiettivo di vendere la maggior parte della sua piattaforma HotelInvest. A gennaio 2016, il gruppo ha comprato 19 hotel da Axa prima di vendere 85 hotel a Grape Hospitality, piattaforma nella quale possiede il 30% di azioni. Poi ha comprato 6 asset aggiunti a Grape Hospitality e venduto 366 camere a Budapest nello stesso mese. La capacità di sorprendere di questo operatore che è indubbiamente il più attivo nel mercato finanziario, non ha mai fine.
Da dove provengono i capitali investiti in Europa? Le operazioni in Europa nel 2016 hanno visto capitali provenienti da investitori europei per l'83% e un valore di 14,6 miliardi. Si assiste pertanto a una caduta di interesse da parte degli investitori del Nord America e Asiatici. Dei 980 milioni di euro di capitali provenienti dall'Asia, tra l'altro, circa il 40% sono stati diretti a Londra.
Chi sono dunque gli acquirenti nel 2016 interessati all'Europa? Sono perlopiù società d'investimento specializzate nel settore alberghiero (42%) come Pandox, Grape Hospitality e Fonciere des Murs o società immobiliari che continuano a diversificare i loro portafogli con alberghi e rappresentano circa il 30% del totale degli acquisti. Ci sono poi investitori istituzionali che quest'anno anche in Italia sono stati attivi e gli operatori alberghieri, tra cui in particolare Accor che ha acquisito il portafoglio di Invesco per 152 milioni di euro.
Tra i sellers invece nel 2016, soprattutto le società di real estate (Invesco Real Estate) e i fondi di private equity (Lone Star, Goldman Sachs), poco attive le società istituzionali.
Cosa succederà nel 2017? Ci si continua a muovere in un clima di incertezza dove i fattori chiave che influenzeranno le transazioni sono variazioni nei tassi di cambio e tassi di interesse e i cambiamenti politici. Sulle transazioni in sterline, rimane il rischio delle fluttuazioni di prezzo, come nel 2016. Finchè i tassi di interesse rimarranno bassi, gli investitori continueranno a cercare investimenti con la più alta redditività, per quanto lo stock di asset è ridotto al minimo e i prezzi sono fuori mercato. La Germania e i Paesi del Nord saranno avvantaggiati dalle condizioni politiche difficili dell'Europa occidentale.
