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Venerdì, 17 Marzo 2017 16:26

Focus sul mercato alberghiero di Firenze, HVS

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Focus sul mercato alberghiero di Firenze, HVS

I dati del report di HVS - realizzato da Ezio Poinelli, Themis Trakas e Filippo Brivio - sul turismo e il mercato alberghiero di Firenze, in particolare nei segmenti luxury e upscale, indicano una previsione di crescita positiva per i prossimi anni. Firenze beneficia indubbiamente del suo patrimonio artistico ma un altro importante driver turistico è il suo recente posizionamento come polo della moda e sede di eventi. Uno sviluppo turistico supportato dal comune con diversi progetti per migliorare l'immagine complessiva della città. Tra il 2012 e il 2015, il turismo è cresciuto di anno in anno e solo nei primi nove mesi del 2016, si è registrata una minima riduzione degli arrivi negli hotel 4 stelle comunque compensata dalla crescita costante dell'ADR. Per i cinque stelle, nel 2016 l'ADR è cresciuto più dell'8% rispetto al 2015. Questi dati indicano che la domanda di alberghi nel segmento upscale a Firenze è alta e in crescita, come confermato dall'interesse degli investitori stranieri nelle strutture di lusso della città.

"Firenze è una delle città italiane che riscontrano il maggiore interesse di investitori internazionali nel settore alberghiero. ezio poinelli hvs 2016Negli ultimi anni ha visto una crescita costante di presenze turistiche internazionali che ormai rappresentano quasi il 75% dei pernottamenti negli hotel della città. La presenza di global brands non è ancora elevata e il parco alberghiero si sta gradualmente rinnovando. 
Non abbiamo mai rilevato tanta attenzione sulla città e l’hinterland come in questi mesi e stiamo valutando con i nostri clienti vari interventi per riconversione, realizzazione di nuove strutture e acquisizioni.
HVS negli ultimi mesi ha assistito il gruppo Nozul nell’acquisizione degli hotel St Regis e Westin, come Leeu Group nell’analisi dell’operazione di riconversione del Collegio alle Querce in struttura ricettiva.” 
Ezio Poinelli, HVS -Head of Milan office and Senior Director for Southern Europe.

Il turismo è la prima industria di Firenze, città dell'arte e della cultura per eccellenza ma anche distretto della moda con la presenza di alcuni primari brand nel segmento lusso. Il nuovo Centro Congressi ha recentemente rivitalizzato il flusso MICE nella città che è cresciuto molto di conseguenza.

Se la posizione centrale la favorisce, sicuramente lo stato dei trasporti non la avvantaggia. L'aeroporto, ha una capacità ridotta che ne riduce l'appeal come destinazione congressuale, per quanto i dati sui passeggeri dal 2010 al 2016 mostrano una crescita, decisamente guidata dagli arrivi internazionali.

HVS airport Florence traffic

In crescita anche gli arrivi di turisti negli alberghi, con un leggero calo solo nei primi 9 mesi del 2016 rispetto al 2015 come numero di pernottamenti. Si tratta di clientela leisure, individuali e gruppi, divisi tra le strutture più costose del centro e quelle più economiche in periferia, con principale provenienza dagli USA.

Dal lato dell'offerta ci sono 20.588 camere per un totale di 570 strutture che nel tempo sono cresciute sopratutto nei segmenti 4 e 5 stelle mentre sono diminuite quelle inferiori alle 3 stelle che invece sono rimaste praticamente invariate.

La dimensione media, soprattutto per le categorie più basse è veramente piccola e indica un mercato di piccoli hotel indipendenti non a marchio, a gestione familiare. Nel centro storico sono altissime le barriere ai nuovi sviluppi e i progetti riguardano la conversione di edifici storici in alberghi di lusso le cui tariffe di vendita possano consentire di recuperare i costi molto alti di sviluppo.

Guardando agli hotel di catena, la performance registra una crescita continua nel RevPAR e ADR. Rispetto agli anni precedenti, il 2015 rivela un picco di crescita con un +12% nel RevPAR. Nel 2016 l'occupazione cala leggermente ma sale l'ADR e il RevPAR continua a crescere.

HVS Focus on Florence 2016 hotel performance

Guardando al segmento lusso e, considerando alcuni hotel cinque stelle nel centro della città per un totale di 1.004 camere e il 77% del totale dell'offerta cinque stelle a Firenze, si evidenzia una forte crescita tra il 2013 e il 2016 nel tasso di occupazione. L'ADR addirittura cresce del 23% nel 2016 rispetto al 2013. Di conseguenza, il RevPAR raggiunge 299 euro nel 2016.

HVS performance luxury hotels

AL di fuori di questo gruppo, i sei ‘best performer’ tra gli hotel di lusso della città hanno registrato nel 2016 un tasso di occupazione pari al 65,3% e l'ADR a 522 euro. 

Per il futuro ci sono diversi elementi che fanno pensare a una ulteriore crescita dell'industria del turismo nella città. Per esempio, è stata inaugurata a Dicembre 2015 la variante del "Valico" sulla A1 che dovrebbe migliorare la viabilità tra Bologna e Firenze e, sempre sull'accessibilità e mobilità, il sindaco ha poi di recente confermato che il progetto "Urban Renaissance" inizierà nel 2017. Sarà costruito inoltre un nuovo collegamento tramviario dall'aeroporto e, tra i principali progetti di sviluppo, la riconversione della Manifattura Tabacchi delle Cascine, un investimento di oltre 200 milioni di euro che porterà negozi, appartamenti, alberghi e uffici.  

Nel 2016, a Firenze si sono chiuse alcune delle principali operazioni di investimento alberghiero: il St. Regis e The Westin Excelsior, entrambi gestiti da Starwood Hotels & Resorts, sono stati acquistati da Nozu Hotels & Resorts. La transazione si è conclusa per 190 milioni di euro per entrambe le proprietà (€702.000 euro a camera) e Starwood continuerà a gestirli.

Sempre nel 2016, l'Hotel Helvetia & Bristol, del portfolio di Royal Demeure è stato venduto a Starhotels. A Febbraio 2017, il Gruppo Leeu Collection ha annunciato invece l'acquisto del Collegio alle Querce che sarà convertito in un resort di lusso di oltre 70 camere. 

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