Negli ultimi 5 anni, lo sviluppo tecnologico in questo settore, grazie all’ausilio di app e interfacce web a prova di nativo analogico, ha notevolmente semplificato la gestione degli annunci: dalla loro redazione online, passando dalla gestione delle prenotazioni, fino alle recensioni degli ospiti e all’eventuale risoluzione di problemi.
I numeri del 2015 sottolineano come le piattaforme di prenotazione online specializzate in appartamenti per vacanza come Airbnb abbiano avuto un’impennata vertiginosa (nella sola Milano si parla di 12.841 strutture per un incremento del 88% rispetto all’anno precedente, complice Expo). Ed è ancora più chiaro che si tratti di un trend in forte crescita anche per il futuro, sia sul fronte dell’offerta di nuovi alloggi sia su quello della domanda da parte dei viaggiatori.
I vantaggi per gli uni e per gli altri sono molteplici.
Dal lato del proprietario, avere un immobile a reddito con gli affitti brevi vuol dire:
* averlo sempre disponibile;
* un guadagno spesso superiore rispetto ai contratti d’affitto standard;
* pagamenti certi;
* monitorarne lo stato ed intervenire tempestivamente in caso di malfunzionamenti, così da mantenerne inalterato il valore;
* un’esperienza unica di confronto e conoscenza con persone nuove da tutto il mondo, quando è il proprietario ad occuparsene direttamente.
Sul fronte degli ospiti, viaggiare soggiornando in appartamenti permette di:
* spendere spesso di meno avendo a disposizione più spazio e più comfort;
* avere a disposizione tutto ciò che serve per cucinare, rilassarsi e mettersi in libertà;
* sentirsi a casa;
* trovarsi inseriti in un contesto cittadino, spesso in quartieri dove gli hotel non ci sono, o sono molto cari, come se si fosse parte integrante;
* avere un rapporto più friendly col proprio host locale che diventa il punto di riferimento durante il soggiorno.
Da una fotografia ad oggi dello scenario di uno dei principali siti di prenotazioni online (Booking.com) si può notare come l’offerta delle cosiddette strutture extra-alberghiere (appartamenti per vacanze, guest house e bed&breakfast giusto per citarne le principali tipologie) abbia decisamente superato quella degli hotel, anche in termini di posti letto.
In particolare, andando a confrontare il numero di strutture ricettive offerte con la popolazione residente, appare chiara la vocazione turistica di alcune città, come Firenze e Venezia, luoghi in cui anche il prezzo medio per notte risulta essere più alto se confrontato con altre metropoli come Milano e Roma.
Dunque sembra esserci una sostanziale convenienza a mettere in affitto un appartamento per brevi periodi in bacini così ad alto potenziale.
Ma facciamo due conti.
Un appartamento affittato a Firenze a circa 93 euro a notte (prezzo medio di un alloggio per 2 persone sul portale Airbnb), per 14 giorni al mese (stima prudenziale), frutta lordi oltre 15.500 euro, a cui vanno tolte le commissioni del portale, le tasse, le utenze e le spese di gestione (diretta o affidata ad una società specializzata).
A Milano e Roma, con un prezzo medio più basso di circa 83 euro a notte, e un’occupazione media sempre di 14 giorni, il guadagno lordo sarà poco meno 14.000 euro.
Mentre a Venezia, dove il costo medio per notte di 104 euro è tra i più alti, il guadagno lordo per lo stesso numero di giorni sarà di circa 17.500 euro.
Sempre restando in Veneto, ma considerando un’occupazione media mensile di 10 giorni, a Verona, con un costo medio per notte di 87 euro, il guadagno lordo sarebbe di circa 10.500 euro, mentre a Padova, con un costo medio di 105 euro sarebbe di oltre 12.600 euro.
In tutti questi casi, fatto 100 il guadagno lordo in ricevuta agli ospiti, il netto si attesterebbe su una forbice tra il 55% e il 70% in caso di gestione diretta del proprietario, e tra il 35% e il 50% nel caso di gestione affidata ad una società specializzata in affitti brevi.
Ovviamente serviranno anche altri elementi per capire la reale redditività di un immobile: prima di tutto la location, in quale città si trova l’appartamento, se è centrale o periferico; mezzi pubblici vicini; dimensione e stato dell’appartamento; numero di posti letto; prezzi applicati e concorrenza; servizi di accoglienza; tutti elementi che messi insieme fanno la differenza tra un affitto breve di successo e il vuoto nel calendario.
