La cosa più ovvia e semplice da fare è effettuare una ricerca sul web per capire quali sono i portali più idonei alle proprie esigenze.
Navigando in rete, però, ci si rende subito conto di quanto vasta sia l’offerta di marketplace di affitti brevi: si va dal colosso Booking.com alla star del momento Airbnb, passando per Homeaway, Flipkey, Wimdu, Roomorama, etc… fino ad arrivare a portali più di nicchia, come ad esempio Misterbnb che si rivolge ad un pubblico soprattutto omossessuale.
Ognuno di questi portali ha le proprie regole, le sue procedure, precise dinamiche e specifiche commissioni che il proprietario di casa dovrà conoscere perfettamente onde evitare di incappare in qualche brutta sorpresa.
Apparentemente, sembra che pubblicare un annuncio online su uno qualsiasi (o addirittura molti) di questi portali, sia un gioco da ragazzi, ma molto spesso chi lo pensa sottoscrive dei contratti senza leggerne i contenuti e pubblica degli annunci tutti uguali, senza sfruttare le specifiche opportunità che ciascun portale offre.
Che dire poi della sincronizzazione dei calendari, della definizione di prezzi e promozioni e della gestione delle richieste di prenotazione: tutti aspetti che vanno seguiti con attenzione onde evitare di perdere occasioni o di creare overbooking che poi non si riescono a gestire.
La conoscenza approfondita di questi canali diventa vero e proprio know how professionale, ma spesso chi opta per lo short rent non ha il tempo di approfondire tutto e starci dietro, perciò in questi casi sarebbe meglio affidarsi a società specializzate nella gestione di affitti brevi, al cui interno operano professionisti con esperienza, in grado di ricavare il massimo da ciascun portale.
Case Study: Booking.com vs Airbnb - Guest oriented vs host oriented
Un’analisi ad hoc la meritano due portali decisamente agli antipodi, tra quelli che a nostro avviso funzionano meglio nel mercato dello short rent.
Booking.com, colosso delle prenotazioni online, conosciuto in tutto il mondo e con 20 anni di operatività alle spalle. Nato per le prenotazioni in hotel, solo ultimamente si sta aprendo al mercato degli appartamenti. Una potenza di fuoco a livello di brand awareness che tutti gli altri portali si possono solo sognare.
Airbnb, start up nata nel 2007 con l’obiettivo di mettere in rete il posto letto in più a casa e cresciuta in modo esponenziale negli ultimi anni fino a diventare quasi un fenomeno di costume. La comunità degli host (così si chiama chi offre il posto letto) è delle più attive e variegate ed è l’orgoglio e il tratto distintivo della società californiana.
Totalmente guest oriented la prima, molto più host oriented la seconda, e vi spieghiamo il perché.
Innanzitutto la percentuale di commissione: Booking chiede minimo il 15% solo ed esclusivamente all’host e nulla agli ospiti che prenotano, applicando agli appartamenti in affitto breve lo stesso modello di business degli hotel, mentre Airbnb esige il 3% dall’host e ben il 12% dal guest offrendo uno stimolo non indifferente per sollecitare l’ingresso sul mercato di sempre nuovi appartamenti.
La scelta di chi entra in casa: Airbnb permette di scegliersi gli ospiti, accettando o rifiutando le richieste, inoltre è possibile conoscersi prima di prenotare e capire se chi abbiamo di fronte è persona di cui ci possiamo fidare.
Con Booking questo non è assolutamente possibile: chiunque può prenotare direttamente senza passare dal via e gli host non hanno la minima idea di chi gli capiterà in casa fino al giorno del check in, ammesso che si presentino. E già: in pochi sanno che ci sono dei guest (soprattutto dalla Russia, Cina e stati africani) che prenotano a casaccio solo per ottenere il visto, ma poi non si presentano, né si preoccupano di cancellare la prenotazione e così avete il calendario occupato da fantasmi. Booking riconosce il problema, ma al momento non può farci molto.
La gestione dei pagamenti: Airbnb prende in carico i pagamenti e il giorno dopo il check in trasferisce gli importi (al netto della sua commissione) direttamente al proprietario di casa, che così è tranquillo del fatto che chi arriva ha già pagato il dovuto e se cancella pagherà la penale stabilita.
Con Booking invece la cosa è più complessa: se hai un POS puoi chiedere agli ospiti i dati della loro carta di credito per garantirti il pagamento ed eventualmente la penale in caso di cancellazione o mancata presentazione, ma siccome la maggior parte dei proprietari di casa non ha partita iva, avere un POS fisico è impossibile. Ci sarebbero allora i POS virtuali ma con questi bisogna farsi dare un ulteriore codice di verifica della carta dall’ospite, cosa che il sistema di Booking non consente di inserire: pertanto avere i dati della carta diventa abbastanza inutile se non è lo stesso ospite a procedere col pagamento. A questo punto, se gli ospiti non fanno un bonifico prima di arrivare (cosa abbastanza rara), non rimane che aspettare che arrivino a casa e farsi pagare in cash. Ma se cancellano o non si presentano? Il proprietario rimane a bocca asciutta, perché, non avendo incassato alcuna caparra, non riuscirà ad esigere nessuna penale.
Da qualche mese, tuttavia, Booking sta testando un servizio di pagamenti gestiti direttamente da loro. Il portale si fa pagare con carta di credito dagli ospiti, dopodiché emette una carta di credito virtuale al proprietario, che potrà accreditare sul suo conto l’importo dovuto solo alla fine del soggiorno degli ospiti, ma passando comunque da un POS. L’alternativa è aspettare che Booking faccia il bonifico del totale guadagnato durante il mese, al netto della sua commissione, ma l’host dovrà aspettare i primi 15 giorni del mese successivo, perciò se avete ospiti i primi del mese state certi che vedrete i soldi non prima di 30/45 giorni.
La gestione degli overbooking: nella maggior parte dei portali è possibile impostare la sincronizzazione dei calendari con degli aggiornamenti automatici circa ogni paio d’ore. A volte tuttavia l’aggiornamento può saltare a causa di problemi di connessione tra i vari portali e la sincronizzazione va a farsi benedire, esponendovi al rischio di overbooking se nel frattempo avete ricevuto prenotazioni che si accavallano come periodo. Con Airbnb la cancellazione da parte dell’host è possibile e si risolve con una “nota di demerito” nella vostra valutazione (o al massimo col pagamento del 3% se avevate prima accettato e poi cancellato).
Invece, una volta che qualcuno prenota con Booking non avete scelta e cancellare quella prenotazione per overbooking significa per Booking trovare all’ospite un’altra accomodation di pari livello, sperare che accetti ed eventualmente pagargli la differenza se questa soluzione costa di più! Senza contare che voi dovrete comunque corrispondere a Booking la commissione prevista per quella prenotazione.
Il sistema delle recensioni: su Airbnb il diritto di esprimere una valutazione circa la propria esperienza è garantito ad entrambi, host e guest, e le recensioni sono poi visibili da tutti nel profilo di ciascun utente. Con Booking invece questo diritto è solo degli ospiti, che talvolta possono mettere voti senza alcuna spiegazione, così come, nel peggiore dei casi, mettere delle recensioni anonime che, quando negative, non consentono nemmeno il diritto di replica all’host, ma in compenso possono rovinare la media del ranking senza possibilità di dare spiegazioni.
In sintesi, entrambi i portali sono capaci di generare un ottimo flusso di prenotazioni, ma con dinamiche e logiche sostanzialmente diverse. Airbnb tutela molto di più i propri host, mentre Booking al momento agevola decisamente i guest. Quale dei due è meglio? Dipende da quanto volete mettervi in gioco, e soprattutto dal tempo che potete investire, perché ci vorrà molta dedizione per avere tutto sotto controllo. In alternativa, è consigliabile affidarsi a società specializzate nella gestione di affitti brevi.
